인천지방법원 2026타경500004. 석남동 디에이치씨밀레 8층 804호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 44.76㎡ 집합건물입니다. 현재 소유자는 김시형이며 2021.08.25. 거래가 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 180,000,000원입니다.
이 사건은 등기부만 보면 단순한 “후순위 권리 전부 소멸” 사건이 아닙니다. 김기태의 임대차계약은 2021.04.08., 확정일자는 2021.05.24., 주민등록 및 점유개시는 2021.06.11.이고, 주택임차권등기는 2023.07.03.입니다. 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류 2023.10.26.보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 결정적 예외가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 508-4 디에이치씨밀레 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 도시형생활주택 · 전용 44.76㎡ · 지하1층/지상14층 중 8층 |
| 소유자 | 김시형 (2021.08.25. 소유권이전 · 거래가 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 확약이 핵심
현재 확인되는 실제 임차인은 김기태 1명입니다. 임차보증금은 180,000,000원, 전입·점유는 2021.06.11., 확정일자는 2021.05.24.로 대항력과 우선변제권을 갖추고 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기태 | 제8층 제804호 44.76㎡ 전부 · 주거 | 2021.06.11 | 2021.05.24 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득 1.70억’으로 본다
확약으로 주된 임차인 인수 부담이 실질 0원이므로, 현재 실질취득액은 최저매각가와 같은 170,000,000원입니다. 그러나 가격 판단의 기준은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 158,000,000원보다 최근 12개월 평균 145,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 45.11㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2023.10 | 44.76㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2023.07 | 44.76㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2021.12 | 44.76㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2021.08 | 44.76㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 158,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 170,000,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 117.2%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 더 중요한 것은 최근 가격 추세가 과거 구간 대비 -13.0%라는 점입니다. 즉 전체 평균 158,000,000원만 보고 가격이 괜찮다고 판단하면 안 되고, 최근 시세 기준으로는 명확히 높은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 김기태 보증금 | 180,000,000원 | 166,820,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김기태 보증금 부족분은 13,180,000원입니다. 확약이 없으면 룰상 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 해석이 완전히 달라진다
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 170,000,000원 | 13,180,000원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 136,000,000원 | 46,704,000원 | 확약 없으면 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 108,800,000원 | 73,523,200원 | 확약 없으면 실질 부담이 보증금 수준에 머무는 구조 |
따라서 이 물건에서 유찰은 일반 경매처럼 무조건 “더 싸진다”는 뜻이 아닙니다. 확약이 유효하게 집행된다는 전제에서는 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결되지만, 확약이 없었다면 1회 유찰 시 인수액이 46,704,000원, 2회 유찰 시 73,523,200원으로 증가합니다. 입찰 전에는 말소동의 확약서 원문과 실제 말소 절차를 반드시 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 아파트로 분류되며 감정평가상 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 전용 44.76㎡, 8층 804호입니다.
- 입지. 석남체육공원 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설·체육공원이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 석남역(지하철7호선·인천지하철2호선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층/지상14층이며 승강기·기계식주차·소방·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·사다리형 토지이며 동측 약 8미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,807,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. DH씨밀레는 36세대, 2016.03.04. 준공이며 확인된 실거래는 5건, 최근 12개월 표본은 2건입니다. 최근 가격 추세가 -13.0%여서 신건 고가 입찰에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 확약이 김기태 임차권등기의 말소와 인수 해소를 실제로 담보하는지 문구와 제출 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 인수 시나리오 확인. 현재 회차 기준 배당 부족분은 13,180,000원이며, 유찰 시 46,704,000원·73,523,200원으로 인수액이 커지는 구조입니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 실질취득 170,000,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 117.2%이고 최신 거래 150,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거 구간보다 -13.0%인 만큼 전체 평균 158,000,000원만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 임차권 말소·명도 절차 확인. 실제 임차인 김기태의 임차권등기 말소와 점유 상태가 매수 이후 절차에 어떤 영향을 주는지 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 기계식주차·관리비 확인. 건물에 기계식주차설비가 있으므로 실제 사용 가능 여부와 관리비·체납 여부를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 반전은 ‘확약’, 가격의 결론은 ‘비싸다’
이 사건을 단순히 “보증금 180,000,000원의 선순위 임차인이 있으니 위험하다”고 끝내도, 반대로 “확약이 있으니 안전하다”고만 봐도 부족합니다. 권리 측면에서는 김기태 임차인이 명백한 대항력·우선변제권을 갖추고 있고 현재 배당계산상 13,180,000원이 부족하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그러나 확약으로 권리가 정리돼도 가격 문제는 그대로 남습니다. 실질취득 170,000,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 117.2%이며, 최신 거래 150,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 추세가 -13.0%인 상황에서 신건 감정가를 그대로 받아 가격 메리트를 주장하기는 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 현재 회차 보수적. 이 물건의 승부처는 “확약의 실제 효력 확인”과 “최근 시세 이하의 입찰가격 확보”입니다.
