인천지방법원 2026타경500006. 간석오거리역 남동측 인근 제이에이치타워3 10층 1002호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자 권영만은 2021년 5월 14일 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 근저당이 아니라 2022년 4월 14일 안산세무서장 관련 압류입니다. 그보다 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 하은희의 전입일은 2021년 4월 23일로 말소기준보다 빠릅니다.
따라서 이 물건은 단순히 “등기상 임차권등기가 매각으로 소멸한다”는 문장만 보고 끝낼 수 없습니다. 하은희는 2021년 3월 18일 확정일자, 2021년 4월 23일 전입·점유를 갖추고 있고 배당요구도 한 상태라 우선변제권과 대항력을 함께 봐야 합니다. 현재 신건 가격 212,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 3,768,000원을 먼저 빼고 임차인에게 208,232,000원이 배당되어 보증금 부족분 1,768,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 214-11 제이에이치타워3 10층1002호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 남동대로934번길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 전용면적 | 59.31㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제10층 제1002호 |
| 소유자 | 권영만 (2021.05.14. 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 상인천새마을금고 근저당 910,000,000원과 농협은행 근저당 164,400,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.04.14. 갑구 4번 압류이며, 이후의 남동구 압류, 남동세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 하은희는 말소기준보다 앞선 2021.04.23. 전입·점유를 갖추고 있어 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
② 임차인 — 하은희는 대항력·우선변제권 모두 있음
| 성명 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대원 | 오피스텔 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하은희 | 주거 (임차권등기) | 2021.04.23 | 2021.03.18 | 210,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
김대원은 2024년 6월 11일 전입으로 말소기준 2022년 4월 14일보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서 원문을 대조할 필요가 있습니다. 하은희는 보증금 210,000,000원, 전입 2021.04.23., 확정일자 2021.03.18.로 대항력 있음·우선변제권 있음입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격이 더 중요하다
JH타워Ⅲ의 59㎡대 실거래 12건 전체 평균은 205,870,833원입니다. 하지만 2021~2022년의 230,000,000원~250,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 174,725,000원, 최신 거래는 2026년 5월 199,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -17.6%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.73㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2025.11 | 59.73㎡ | 2 | 150,450,000원 |
| 2023.06 | 59.93㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2022.08 | 59.31㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 59.93㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 59.02㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 59.31㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 59.91㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2021.09 | 59.31㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2021.07 | 59.73㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2021.07 | 59.73㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2021.06 | 57.92㎡ | 13 | 207,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59㎡대 | 2건 | 174,725,000원 |
현재 최저가 212,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.3%입니다. 최신 거래 199,000,000원보다도 13,000,000원 높습니다. 여기에 현재 계산상 인수액 1,768,000원을 더하면 실질취득은 213,768,000원으로 올라갑니다. 따라서 전체 12건 평균 205,870,833원에 근접한다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 최근 거래와 하락 추세를 기준으로 보면 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 1. 임차인 하은희 보증금 | 210,000,000원 | 208,232,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 하은희 보증금 부족분은 1,768,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 반드시 원문에서 대항력 포기 범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 간석오거리역 남동측 인근으로 공동주택, 업무시설, 상업시설, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철1호선 간석오거리역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. JH타워Ⅲ는 20세대, 사용승인일은 2017.04.28입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지이며, 남동측 약 8미터 및 남서측 약 4미터 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 2,412,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 기재되어 있고, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 동일 면적대 실거래가 존재하지만 최근 12개월 평균이 174,725,000원으로 낮아졌고 최근 구간 추세도 -17.6%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 단순 임차권등기 말소동의인지, 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 하은희 미배당액. 현재 시뮬레이션은 1,768,000원 인수지만 당해세 등 선순위 변수가 있으면 금액이 커질 수 있습니다.
- 김대원 임대차. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원문과 현황을 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 121.3%입니다. 유찰 후에도 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 구간은 이전 구간보다 -17.6% 낮습니다. 전체 평균 205,870,833원보다 최근 12개월 평균 174,725,000원과 최신 거래 199,000,000원을 우선해서 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 배당관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건 최저가가 싸지 않고, 대항력까지 확인해야 한다
이 물건의 결론은 두 가지입니다. 첫째, 가격이 싸지 않습니다. 최저가 212,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.3%이고 최신 거래 199,000,000원보다도 높으며, 시장 추세는 -17.6%입니다. 둘째, 권리도 완전한 무인수형으로 단정하기 어렵습니다. 하은희는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 현재 계산상 1,768,000원이 미배당됩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 중요한 완화 요인이지만, 제공된 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다.
따라서 신건 단계에서의 평가는 가격 부담 + 대항력 확인 필요입니다. 특히 1회·2회 유찰 시 낙찰가만 크게 낮아져 보여도 인수액이 동시에 증가하므로, 대항력 인수형의 가격 판단은 반드시 실질취득 총액으로 해야 합니다. 최근 시세보다 높은 총액을 지불하면서까지 들어갈 가격 메리트는 현재 데이터에서 확인되지 않습니다.
