인천지방법원 2025타경5396. 김포시 구래동 한강비즈나인지식산업센터 9층 921호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 주식회사더밥푸드이고, 2025.05.15. 소유권이 이전된 날 동인천신용협동조합 앞으로 채권최고액 180,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 김포세무서장의 압류, 경기신용보증재단·근로복지공단의 가압류, 동인천신용협동조합의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단과 김포시의 압류가 차례로 붙었습니다. 등기 순서만 보면 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세에 해당하면 배당에서 선순위 차감될 수 있으므로 단순히 등기 순위만 보고 배당액을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5396 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-10 한강비즈나인지식산업센터 9층 921호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 9층 921호 |
| 소유자 | 주식회사더밥푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 152,685,097원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 임대관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
등기부상 최초 신탁 소유자는 한국투자부동산신탁주식회사였고, 신탁등기와 신탁주의사항은 이미 말소됐습니다. 2025.05.15. 주식회사더밥푸드 앞으로 소유권이전과 동시에 동인천신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 240,000,000원
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 240,000,000원입니다. 다만 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 실거래 자료가 없어, 이 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
따라서 이 사건은 권리관계가 상대적으로 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가하면 안 됩니다. 공장(지식산업센터)은 아파트와 달리 호실별 위치, 면적, 업무환경, 공실·임대수요 등에 따라 환금성과 가격 편차가 커질 수 있으므로 신건 응찰 전 별도의 실거래·임대시장 대조가 핵심입니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 240,000,000원 | 205,767,680원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 17,255,680원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 55,118,080원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 근저당 · 동인천신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 5,767,680원 | 5,767,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,072,320원 |
현재 시뮬레이션에서는 채권자 청구 합계 205,767,680원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 30,072,320원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감돼 후순위 배당 및 잔여액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 호수고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터·아파트단지·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층 건물 내 9층 921호이며, 공용 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 폭 약 25미터 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 토지는 평지의 사다리형이고 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,095,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 규제. 고도지구·장애물제한표면구역·진입표면구역·상대보호구역·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 실거래 자료가 없는 상태이므로 240,000,000원 신건 가격의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 김포세무서장·국민건강보험공단·김포시 압류가 존재합니다. 특히 국세·지방세가 당해세인지 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상·감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용과 입주 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 고도지구·공항 관련 제한표면·지구단위계획구역 등 토지이용 규제를 입찰 전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 직접 확인해 배당과 점유관계를 최종 검증해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2025.05.15. 동인천신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건의 승부처는 권리보다 가격 검증과 현장 확인입니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 실거래 시세 자료도 없기 때문에, 신건 최저가 240,000,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류가 당해세로 인정되면 실제 배당순위도 달라질 수 있습니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 미검증. 입찰 전 시세·점유·세금 확인이 핵심입니다.
