인천지방법원 2025타경5501. 부천시 원미구 도당동 ‘채안하우스’ 2층 203호, 전용 58.59㎡의 다세대주택입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2022년 신탁이 설정됐다가 같은 해 말소된 뒤 신현아 씨에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 농협은행이 채권최고액 344,080,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025년 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 ‘등기가 단순하니 바로 안전하다’고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 별도의 임차 신고 내역은 확인되지 않지만, 실제 점유자와 전입 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 또한 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교값이 없어, 신건 최저가 378,000,000원을 두고 싸다거나 시세보다 유리하다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5501 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 44-29 채안하우스 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 수도로206번길 28-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 58.59㎡ · 6층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 신현아 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 378,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 320,354,044원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 | 2022.04.20 · 10세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
2022.05.25. 주식회사채안하우징 명의의 소유권보존과 주식회사무궁화신탁으로의 신탁등기가 있었고, 신탁등기는 2022.08.29. 말소됐습니다. 같은 날 신현아 씨 앞으로 소유권이 이전되고 농협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2022.08.29. 을구 1번 근저당이 말소기준이며, 2025.12.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건 가격은 보류
채안하우스는 총 10세대, 사용승인일은 2022.04.20.이고 대상 전용면적은 58.59㎡입니다. 그러나 현재 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 378,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 378,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 302,400,000원 | 46,713,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 241,920,000원 | 106,346,880원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 302,400,000원, 241,920,000원으로 내려가지만, 이는 어디까지나 회차별 최저가격 변화입니다. 비교 실거래가 없는 상태에서 3.024억이나 2.4192억을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 378,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,092,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 344,080,000원 | 344,080,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,828,000원 |
현재 회차 378,000,000원 기준으로 집행비용 6,092,000원과 농협은행 근저당 344,080,000원이 배당되고 27,828,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도당중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 2층 203호이며, 외벽은 석재타일 마감, 창호는 하이샤시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 포장도로에 접하며, 토지는 장방형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 공시지가는 2,038,000원/㎡입니다.
- 규제 기재. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되어 있고, 토지거래계약 허가구역 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 전입·임대차 확인. 등기상 인수액 0원과 별개로 전입세대·확정일자·점유 시점 등 임대차 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래가가 없어 감정가 378,000,000원의 적정성을 별도 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 302,400,000원, 2회 유찰 시 241,920,000원이지만, 가격 하락 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 1회 유찰 시 채권 미배당 46,713,600원, 2회 유찰 시 106,346,880원이 발생해도 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입 관련 자료와 현장 상황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.08.29. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 정리되며, 현재 및 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건을 단순히 ‘권리가 깨끗하고 신건이니 괜찮다’고 평가하기는 어렵습니다. 등기는 합격에 가깝지만, 점유 확인과 3.78억의 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
