인천지방법원 2026타경500094. 숭의동 미소가11차 8층 803호, 전용 68.47㎡ 오피스텔입니다. 감정평가서상 실제 이용상태도 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 8층에 위치합니다. 소유자 정헌재는 2022.02.21 매매계약으로 거래가액 220,000,000원에 취득했고, 2022.08.05 심방주의 채권최고액 45,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
문제는 임차인 박누리입니다. 임대차계약일은 2021.10.11, 확정일자는 2022.01.12, 주민등록·점유개시는 2022.01.20으로, 말소기준인 2022.08.05보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조이며, 보증금 220,000,000원이 매각대금보다 큽니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 본 분석 기준으로는 그 임차인의 미배당분을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 것으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-52 미소가11차 8층 803호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 68.47㎡ · 14층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 정헌재 (2022.02.21 매매, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 현황 | 미소가11차 · 16세대 · 사용승인 2017.02.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심, 확약이 반전
박누리의 전입·점유는 2022.01.20으로 말소기준권리인 심방주 근저당 2022.08.05보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체는 2024.02.22에 이루어졌더라도, 임차인의 대항력 판단에서 중요한 선행 시점은 이미 확보되어 있습니다. 이후 한국자산관리공사, 주식회사에스비아이저축은행, 주식회사 케이아이코아즈대부의 가압류와 강서구 압류, 주택도시보증공사의 현 강제경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박누리 8층 803호 68.47㎡ 전부 | 220,000,000원 | 2022.01.20 | 2022.01.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최신 1.40억을 봐야 한다
미소가11차의 전체 실거래 10건 평균은 202,500,000원으로 감정가 203,000,000원과 거의 비슷합니다. 하지만 이 숫자에는 2022년의 220,000,000원·230,000,000원·238,000,000원· 240,000,000원 등 과거 고가 거래가 다수 섞여 있습니다. 실제 최근 12개월 거래는 1건이고, 2026.05 거래가 140,000,000원입니다. 최근 구간 대비 과거 구간 추세도 -33.2%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 67.5㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2023.10 | 71.9㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2022.11 | 67.56㎡ | 6 | 194,000,000원 |
| 2022.09 | 67.56㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 71.9㎡ | 5 | 238,000,000원 |
| 2022.06 | 67.56㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 67.5㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 68.47㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2021.11 | 67.5㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2021.06 | 71.9㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 202,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 203,000,000원은 전체 평균 202,500,000원의 100.2%에 불과해 겉으로는 비슷해 보입니다. 그러나 가격 판단에 우선해야 할 최근 12개월 평균·최신 거래는 모두 140,000,000원입니다. 현재 최저가, 그리고 확약을 반영한 실질취득액 203,000,000원은 이 기준의 145.0%입니다. 즉 최근 거래보다 63,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 박누리 보증금 | 220,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 근저당 · 심방주 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 26,719,597원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 68,290,522원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 24,381,895원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박누리 보증금 미배당액은 20,642,000원으로 산출됩니다. 다만 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 분석에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 배당표는 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 확약이 유지된다면 가격만 내려간다
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 203,000,000원 | 20,642,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 162,400,000원 | 60,673,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 129,920,000원 | 92,698,880원 | 0원 |
확약을 무시한 단순 권리계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커집니다. 그러나 이 사건은 박누리 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출되어 있으므로, 그 확약을 그대로 반영하면 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 수준으로 내려갑니다. 현재 회차 203,000,000원은 최신 거래 140,000,000원보다 높고, 1회 유찰 가격 162,400,000원도 최신 거래보다 높습니다. 2회 유찰 가격 129,920,000원은 비로소 최신 거래 140,000,000원보다 낮아집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의오거리 남서측 인근으로, 노변에는 근린생활시설 등이 자리한 상업지대이며 배후에는 아파트·다세대주택·연립주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용. 감정평가서상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 4필 일단의 토지로 동측 8미터, 남측 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,672,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 미소가11차는 16세대이며 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.2회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심은 박누리 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 원문과 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 대항력 선행관계 재확인. 박누리의 전입·점유 2022.01.20은 말소기준권리 2022.08.05보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수형이 되는 구조라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 현재 가격을 전체 평균으로 정당화하지 말 것. 전체 평균 202,500,000원은 과거 고가 거래를 포함합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 140,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -33.2%입니다. 현재 최저가 203,000,000원을 최근 시세보다 저렴한 가격으로 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰 가격은 162,400,000원, 2회 유찰 가격은 129,920,000원입니다. 확약이 유효하게 유지되는 전제에서만 이 가격들이 그대로 실질취득액에 가까워집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 함정은 확약이 풀지만, 가격의 함정은 그대로다
이 사건을 권리만 보고 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”고 끝내면 절반만 본 것입니다. 박누리는 보증금 220,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 맞지만, 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 낙찰가와 같은 203,000,000원입니다.
하지만 가격을 보면 결론이 다시 나빠집니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 140,000,000원, 현재 실질취득은 그 145.0%입니다. 최근 추세도 -33.2%이고, 16세대 규모에 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 전체 실거래 평균 202,500,000원이 감정가와 비슷하다는 이유로 현재 가격에 점수를 줄 수 없습니다. 확약 덕분에 권리 인수는 해소됐지만, 신건 203,000,000원은 최근 시장 기준으로 고가입니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 가격입니다.
