인천지방법원 2026타경500105. 부평동 태진더플레이스2차 3층 301호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현 소유자는 박동민으로 2021.04.09. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 200,000,000원으로 등기돼 있습니다. 권리분석의 중심은 소유권이나 과거 근저당이 아니라, 2024.05.22. 등기된 박민우의 주택임차권입니다.
이 임차권은 주민등록일 2021.03.19., 점유개시 2021.03.20., 확정일자 2021.02.24.로 표시되어 있고, 현재 말소기준권리인 2024.10.17. 부평구 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매각으로 소멸하지 않는 선순위 인수권리입니다. 하지만 매각물건명세에는 바로 이 을구 5번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500105 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 529-65 태진더플레이스2차 3층 301호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부평대로63번길 10-21 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 박동민 · 2021.04.09. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2024.10.17. 접수된 부평구 압류입니다. 그보다 앞선 2024.05.22. 박민우 주택임차권은 등기상 매수인 인수 대상으로 분류되어 있습니다. 이후 2025.10.10. 부천시 압류와 2026.01.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농협은행·수협은행 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력은 있고, 확약이 인수액을 바꾼다
| 임차인 | 임차범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민우 | 3층 301호 62.99㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.19 | 2021.02.24 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
임차인 조사상 실제 임차인은 박민우 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자도 있으며 배당요구도 2024.05.22. 접수돼 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 등기에는 임대차계약일자 2021.02.10. 및 2023.03.03., 임차보증금은 각각 200,000,000원으로 표시되어 있습니다.
③ 예상배당 — 신청채권자 미배당과 매수인 인수는 별개
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 165,834,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 169,000,000원 가정 시 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당은 34,166,000원입니다. 이 미배당액은 곧바로 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이며, 을구 5번 임차권 역시 말소동의 확약을 반영하면 실질 인수 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 34,166,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 67,492,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 94,154,240원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평서초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 주거용 오피스텔 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장과 인천도시철도 1호선 부평시장역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 3층 301호이며 외벽은 석재 붙임 및 페인트, 내벽은 벽지, 창호는 하이샤시 등으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 기계식주차시설, 도시가스시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 공동주택 및 업무시설 부지이며 북측과 서측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 5번 박민우 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 적용 대상, 말소 조건을 매각기일 전 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 불이행 시나리오. 확약이 적용되지 않으면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 남아 실질취득액이 약 200,000,000원으로 고정될 수 있습니다.
- 임대차 원본 대조. 임대차계약일자 2021.02.10.과 2023.03.03., 주민등록일 2021.03.19., 점유개시 2021.03.20., 확정일자 2021.02.24. 및 배당요구 내용을 원본과 확인하세요.
- 압류액 확인. 말소기준권리인 2024.10.17. 부평구 압류와 2025.10.10. 부천시 압류의 실제 체납액·교부청구 내용을 확인해야 최종 배당순서를 정밀하게 볼 수 있습니다.
- 오피스텔 시세 검증. 감정가 169,000,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 같은 건물·인근 주거용 오피스텔의 실제 거래와 임대조건을 대조하세요.
- 매각기일. 2026.09.01. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서의 최신본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “2억원 인수형”을 “0원 인수형”으로 바꾸는 문서 한 장
이 사건을 표면만 보면 최저가 169,000,000원에 비해 선순위 임차보증금이 200,000,000원이므로 매우 위험한 인수형입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 약 200,000,000원에서 내려가지 않습니다.
하지만 이번 건에는 결정적인 예외가 있습니다. 해당 을구 5번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약이 원본대로 유효하고 실제 말소가 이행된다는 사실까지 확인한다면, 그 임차권의 실질 인수는 0원이고 현재 회차 실질취득액은 낙찰가인 169,000,000원 수준입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 확약 확인 전에는 선순위 2억원 인수형으로 보고, 확약의 효력과 말소 절차를 확인한 뒤에만 인수 0원 사건으로 평가해야 합니다. 권리상 핵심은 가격이 아니라 확약이고, 가격 경쟁력은 그 다음에 별도로 검증해야 합니다.
