인천지방법원 2025타경5617. 부천시 소사구 옥길동 옥길지식산업센터 제1층 제116호입니다. 감정평가상 공부상 판매시설, 현황은 음식점으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 10층 건물의 1층에 위치합니다. 소유자는 정은주이고, 2023.04.24 소유권이전 등기와 같은 날 남동농업협동조합의 채권최고액 456,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 2025.12.16 경기신용보증재단의 13,530,000원 가압류, 2025.12.30 남동농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5617 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 1층 116호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 범안로219번길 71 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 판매시설 · 현황 음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트조지붕 10층 건물 내 제1층 제116호 |
| 소유자 | 정은주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 510,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 391,249,470원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.12.02 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.04.24 정은주 명의로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 남동농업협동조합 근저당권 456,000,000원이 말소기준입니다. 그보다 뒤인 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 510,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 510,000,000원입니다. 1회 유찰 시 408,000,000원, 2회 유찰 시 326,400,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 물건은 공부상 판매시설·현황 음식점으로, 주거용 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 510,000,000원 | 469,530,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 408,000,000원 | 401,520,000원 | 68,010,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 326,400,000원 | 321,030,400원 | 148,499,600원 | 0원 |
현재 510,000,000원에서는 배당모형상 채권액이 모두 충족되고 소유자에게도 32,970,000원이 남습니다. 1회 유찰 시에는 68,010,000원, 2회 유찰 시에는 148,499,600원의 미배당이 발생합니다. 2회 유찰 시 신청채권자의 청구금액도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 그러나 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,500,000원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,530,000원 | 13,530,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,970,000원 |
현재 회차에서는 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 전액 배당되고, 소유자 잔여 32,970,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥길산들초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 현황. 공부상 판매시설이며 현재 음식점으로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·시스템냉난방기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 15미터 포장도로, 남측으로 폭 약 10미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,506.2㎡, 공시지가는 1,935,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 현황이 음식점이므로, 실제 영업자·점유자·소유자의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 판매시설·음식점은 아파트와 달리 임대료·공실·업종 수요가 환금성에 직접 영향을 줍니다. 현재 510,000,000원의 적정성은 실제 수익 구조와 함께 판단해야 합니다.
- 회차별 구조. 1회 유찰 시 408,000,000원, 2회 유찰 시 326,400,000원입니다. 가격은 내려가지만 채권자 미배당이 각각 68,010,000원·148,499,600원으로 증가합니다.
- 인수액 구분. 채권자의 미배당이 발생하더라도 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.24 남동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 입찰 판단의 핵심은 권리보다 가격과 점유·영업 상태입니다. 공부상 판매시설, 현황 음식점이며 임대관계는 미상입니다. 신건 최저가 510,000,000원이 적정한지는 실제 음식점 점유관계, 동일 건물 판매시설의 거래·임대 수준, 공실과 관리비 등을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리상 부담은 낮지만, 신건 가격을 곧바로 ‘저렴하다’고 볼 근거는 없습니다.
