인천지방법원 2026타경500151. 구월동 더그린즈 6층 604호, 전용 29.87㎡의 도시형생활주택(원룸형 다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 142,000,000원 자체가 아니라 김소연 임차보증금 170,000,000원의 승계 여부입니다. 김소연은 2021.11.23 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.08입니다. 말소기준권리인 2022.11.09 남동구 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 배당요구도 이뤄졌지만 신건 매각가 기준 배당 시뮬레이션상 보증금 중 139,212,000원만 배당되고 30,788,000원이 부족합니다.
따라서 확약서가 없다면 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 신건 기준 매각가 142,000,000원에 미배당 30,788,000원을 더한 부담 구조가 되고, 1회·2회 유찰 시에도 매각가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 커집니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 김소연에 대한 승계 부담은 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약의 효력은 김소연 임차권에만 적용되며, 다른 점유자 전민정의 점유·보증금 관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 201-27 더그린즈 6층 604호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형 다세대주택) · 전용 29.87㎡ · 7층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 윤정섭 (2022.01.07 매매, 거래가액 177,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 규모 | 더그린즈 · 16세대 · 사용승인 2014.10.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.11.09 남동구 압류입니다. 그보다 앞선 김소연의 전입·점유일 2021.11.23 때문에 김소연은 대항력을 갖습니다. 을구 7번 주택임차권등기는 2023.12.26 접수됐지만, 임차권등기 자체의 접수일보다 앞서 형성된 대항력과 보증금 170,000,000원이 핵심입니다. 2014년 신한은행 근저당과 2021년 강서신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 미추홀구 압류, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 별도 점유자를 분리해서 봐야 한다
| 임차 관련자 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소연 6층 604호 29.87㎡ 전부 | 2021.11.23 | 2021.11.08 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 HUG 말소동의 확약서 |
| 전민정 현황조사·매각물건명세서 | 2025.03.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 전입이 말소기준 이후 |
③ 가격 비교 — 확약 유효 전제에서는 142,000,000원이 비교 기준
가격 판단은 최저가만 보지 않고 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다. 이 사건은 김소연 확약서가 유효하다는 전제에서 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 142,000,000원입니다. 시세 비교 기준인 최근 12개월 평균 173,500,000원의 81.8% 수준이고, 최신 거래 177,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 29.87㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2021.08 | 29.87㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.87㎡ | 2건 | 173,500,000원 |
다만 확인되는 개별 실거래가 2건뿐이고, 표시된 거래 시점도 2021.08과 2022.01입니다. 더그린즈는 전체 16세대로 거래 표본이 많지 않아, 173,500,000원을 대단지 아파트처럼 두터운 현재 시세로 단정하기보다는 보수적으로 활용할 필요가 있습니다. 가격만 보면 142,000,000원은 비교 기준값의 81.8%이지만, 권리 확약과 현장 점유 확인이 선행돼야 실제 가격 메리트로 연결됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전후의 차이가 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 142,000,000원 | 30,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 113,600,000원 | 58,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,880,000원 | 81,155,840원 | 0원 |
룰상 인수액은 김소연 보증금 미배당분을 기준으로 한 값입니다. 본 사건은 김소연 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 임차인 김소연 보증금 | 170,000,000원 | 139,212,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김소연 보증금 부족분은 30,788,000원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 김소연에 대해서는 HUG 말소동의 확약서를 반영해 매수인 실질 승계액을 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(원룸형 다세대주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 29.87㎡입니다.
- 입지. 인천지하철1호선 예술회관역 동측 인근으로, 주위에 다세대주택·교육시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 예술회관역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 6층 604호이며, 위생·급수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지이며 남측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 더그린즈는 16세대이고 확인되는 동일 면적 실거래가 2건이어서 거래 표본이 적습니다. 가격 비교는 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원문 확인. 김소연 임차권등기의 말소동의 범위·조건이 실제 매수인 인수 0원으로 연결되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 김소연 배당 부족분 확인. 확약이 없다면 신건 기준 룰상 인수액은 30,788,000원입니다. 최저가만 보고 142,000,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 전민정 점유 확인. 전입일 2025.03.05로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현재 점유상태와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 남동구·미추홀구·국세 압류가 확인됩니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당액은 시뮬레이션과 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 동일 면적 거래는 2021.08 170,000,000원, 2022.01 177,000,000원 두 건입니다. 16세대 소규모 건물인 만큼 현재 매수층과 환금성을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “이 사건의 가격은 확약서가 결정한다”
이 물건은 겉으로는 감정가와 최저가가 모두 142,000,000원이고, 최근 12개월 평균 기준값 173,500,000원의 81.8%라 가격이 낮아 보입니다. 하지만 김소연은 말소기준보다 먼저 대항력을 취득했고 보증금도 170,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 확약서가 없다면 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
반전은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 김소연에게 적용하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 142,000,000원으로 정리됩니다. 그 경우 가격은 비교 시세보다 낮습니다. 다만 전민정의 보증금·점유관계가 미상이고, 16세대 소규모 다세대에 실거래 표본도 2건에 그칩니다. 따라서 이 사건은 “가격은 매력적일 수 있으나, 확약서와 현장 점유를 확인한 뒤에만 성립하는 조건부 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
