인천지방법원 2025타경30705. 부천시 원미구 심곡동 소재 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 2 건물은 주택으로 이용 중인 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이고 사용승인일자는 1989.06.14입니다. 현재 소유자는 공상훈·이종준으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 중심은 단순합니다. 2023.03.31 설정된 신성새마을금고 근저당권 1,692,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤인 2025.01.08 경기신용보증재단의 가압류 20,000,000원과 2025.01.14 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족액이 생겨도 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경30705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 351-16 |
| 등기 건물 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 351-15 · 경기도 부천시 원미구 부일로 409-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 2 건물 주택 이용 · 벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 소유자 | 공상훈 2분의 1 · 이종준 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,868,311,900원 / 1,307,818,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신성새마을금고 / 1,692,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.03.31 신성새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,692,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
과거 1999.02.10 삼성물산주식회사 근저당권 84,500,000원은 1999.12.10 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 담보권의 기준점은 2023.03.31 신성새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 공동담보로 심곡동 351-15 및 351-16 토지를 기재하고 있으며, 이후의 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 대항력은 단정하지 않는다
감정평가의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 보증금·전입일·확정일자 등 임차관계가 확인되지 않은 상태에서 특정 점유자의 대항력이나 우선변제권이 있다고도, 없다고도 단정할 수 없습니다. 권리표상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 현재 회차 70%, 실질취득은 최저가와 동일
현재 회차 최저매각가는 1,307,818,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 1,307,818,000원입니다. 다만 ‘감정가의 70%’는 감정가 대비 회차 할인율일 뿐, 그 자체가 시장가격 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 주택과 토지의 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되는 만큼 개별 자산의 현황 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,307,818,000원 | 419,660,180원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 915,472,600원 | 808,082,126원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 640,830,820원 | 1,079,977,488원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당은 419,660,180원 → 808,082,126원 → 1,079,977,488원으로 커집니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서 ‘채권자가 얼마나 못 받느냐’와 ‘매수인이 얼마를 떠안느냐’는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,307,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,478,180원 |
| 1. 근저당 · 신성새마을금고 | 1,692,000,000원 | 1,292,339,820원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 1,712,000,000원 중 예상배당액은 1,292,339,820원이며 미배당은 419,660,180원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남서측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 2 건물은 주택 이용, 벽돌조 슬래브지붕 2층, 사용승인일자 1989.06.14. 상하수도·위생·가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 148.5㎡, 지목 대, 평지·정방형, 세로각지(가), 공시지가 2,467,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 심곡동 351-15·351-16과 건물의 관계, 일괄매각 범위를 매각목록·감정도와 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 실제 위치·구조·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 주택 이용 중이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인한 뒤 대항력 여부를 판단해야 합니다.
- 70% 숫자만 보지 않기. 현재 최저가는 1,307,818,000원으로 감정가 70% 회차입니다. 회차 할인율과 실제 적정가치는 별도로 검토하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 419,660,180원이 있어도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2023.03.31 신성새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 물건은 표준화된 단일 집합건물이 아니라 주택과 토지의 일괄매각이고 제시외 건물까지 포함됩니다. 여기에 주택 이용 상태이면서 임대관계가 미상인 점도 남아 있습니다. 따라서 감정가 1,868,311,900원에서 1회 유찰돼 최저가가 1,307,818,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 등기상 인수는 0원, 승부처는 현장·점유·매각범위와 실제 가치 확인입니다.
