인천지방법원 2026타경500264. 구월동 리치캐슬 5층 504호, 전용 30.03㎡입니다. 감정평가상 현재 도시형 주택으로 이용 중이며, 건물은 2012.09.24 사용승인된 지상 10층 철근콘크리트 구조입니다. 현재 소유자는 오승훈이고, 2022.04.01 매매를 원인으로 2022.04.22 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 125,500,000원입니다.
권리의 핵심은 2022년에 들어온 임차인과 2023년 압류의 선후관계입니다. 이은진은 2022.04.22 점유를 시작하고 2022.04.25 전입했으며 확정일자는 2022.04.03입니다. 말소기준권리는 2023.02.07 강서세무서장의 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 5층 504호 · 예술로174번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형 주택 · 전용 30.03㎡ · 지상10층 중 5층 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.04.01 매매 · 거래가액 125,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
등기부상 과거 우리은행 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.02.07 갑구 4번 압류이며, 그 이후 남동구 압류, 양천세무서장 압류, 강제경매개시결정 및 2024.02.29 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은진 | 2022.04.22 / 2022.04.25 | 2022.04.03 | 125,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차인은 배당요구를 했고, 등기부상 임차권등기 범위는 제5층 제504호 30.03㎡ 전부입니다. 보증금은 125,500,000원, 월차임은 표시돼 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 1.19억은 최근 거래 9,000만원보다 높다
리치캐슬 전용 30.03㎡와 면적이 일치하는 최근 거래 중 가장 최신 거래는 2026.07 · 4층 · 90,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 90,000,000원입니다. 신건 최저가 119,000,000원은 이 최근 시세의 132.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 30.03㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.07 | 30.03㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 30.03㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2024.02 | 30.33㎡ | 6 | 122,000,000원 |
| 2022.08 | 27.09㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 31.82㎡ | 1 | 117,000,000원 |
| 2022.05 | 30.33㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2022.05 | 30.33㎡ | 6 | 127,000,000원 |
| 2022.04 | 30.03㎡ | 5 | 125,500,000원 |
| 2022.02 | 30.03㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2021.12 | 30.33㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 30.52㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 108,708,333원 |
전체 12건 평균은 108,708,333원이지만 과거 1.22억~1.40억원 거래가 섞여 있습니다. 하락장 보정 기준에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 90,000,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래 대비 -18.5% 하락했고, 최저가는 최근 시세보다 29,000,000원 높습니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 싸다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 이은진 보증금 | 125,500,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 미배당액은 8,966,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 119,000,000원 | 8,966,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 95,200,000원 | 32,413,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 76,160,000원 | 51,110,880원 | 실질 0원 |
대항력 임차인의 보증금은 125,500,000원이라 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 그 임차인의 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 도시형 주택으로 이용 중이며, 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천경찰청 북측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설·오피스가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천1호선 예술회관역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 10층 건물, 사용승인일 2012.09.24, 승강기·개별난방·주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 단지. 리치캐슬 94세대이며, 동일 면적 최근 12개월 실거래는 1건입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 경매 통계. 리치캐슬 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 90,000,000원인 반면 신건은 119,000,000원입니다. 최근 시세보다 높은 가격에 응찰하지 않는 것이 핵심입니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래 대비 -18.5%로 내려왔습니다. 과거 전체 평균 108,708,333원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 확약 확인. 말소동의 확약서가 제출돼 이은진 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영했으나, 입찰 전 해당 확약서의 원문과 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 더 경계해야 한다
이 사건의 표면적인 난점은 대항력 임차인입니다. 이은진의 전입은 말소기준 압류보다 빠르고, 보증금 125,500,000원은 신건 매각가 119,000,000원보다 큽니다. 배당 계산만 보면 8,966,000원이 남아 매수인 인수 문제가 생기지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 최종 판단의 무게중심은 가격으로 이동합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 90,000,000원, 신건은 119,000,000원으로 최근 시세의 132.2%입니다. 게다가 최근 시세 추세는 -18.5%입니다. 전체 과거 평균 108,708,333원보다도 신건이 높습니다. 확약으로 권리 부담은 낮아졌지만 신건 가격에는 메리트가 없습니다. 이 물건은 권리 해소 여부보다 ‘얼마까지 내려와야 최근 시장가격과 맞아지는가’를 먼저 봐야 합니다.
