인천지방법원 2026타경500317. 인천 부평동 웨스트레뷰 10층 1002호로, 집합건축물대장상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자 김희순은 2021.01.12 매매를 원인으로 2021.01.21 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 180,000,000원입니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 180,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 “임차권이 있느냐”가 아니라 그 임차권을 실제로 매수인이 떠안느냐입니다. 김채현은 2021.01.18 전입·점유, 2020.12.17 확정일자, 보증금 180,000,000원으로 2022.10.18 하나은행 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적인 권리 구조만 보면 대항력과 우선변제권이 모두 문제되는 임차인입니다. 그러나 명세서에 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있어, 본 분석에서는 김채현 관련 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500317 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 377-8 웨스트레뷰 10층 1002호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥북로72번길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 내 10층 1002호 · 사용승인 2014.07.11 |
| 소유자 | 김희순 (2021.01.12 매매 · 2021.01.21 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.10.18 하나은행 가압류
등기부상 2014.08.19 설정된 우리은행 근저당권 135,600,000원은 2021.01.18 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 살아 있는 가장 빠른 소멸기준 권리는 2022.10.18 주식회사 하나은행 가압류 23,763,939원입니다. 그 뒤의 한국주택금융공사 가압류, 부평구 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 범위·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채현 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.18 | 2020.12.17 | 180,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 0원 |
| 김신남 | 미상 | 2025.07.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
② 가격 구조 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 187,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 149,600,000원, 2회 유찰 시에는 119,680,000원입니다. 다만 이 사건에는 현재 가격을 직접 비교할 최근 실거래 기준값이 없어, 감정가 또는 최저가가 시세보다 저렴하다는 표현은 할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 산식 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 187,000,000원 | 0원 | 0원 | 187,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 149,600,000원 | 33,294,400원 | 0원 | 149,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,680,000원 | 62,795,520원 | 0원 | 119,680,000원 |
33,294,400원·62,795,520원은 확약을 반영하지 않은 회차별 산식상 인수액입니다. 김채현 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 처리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,418,000원 |
| 1. 임차인 김채현 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 23,763,939원 | 3,582,000원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 201,617,047원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 187,000,000원 가정에서는 김채현 보증금 180,000,000원이 전액 배당되고, 하나은행 가압류에는 3,582,000원이 배당됩니다. 일반 채권자 총 미배당액은 401,798,986원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 채권자 미배당액은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부평중학교 남측 인근입니다. 주상복합·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·상업·업무용빌딩·학교시설 등이 혼재한 기존 주택지대로, 감정평가상 제반 입지여건과 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 인천지하철1호선 부평시장역이 소재해 전반적인 대중교통 상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물로 사용승인일은 2014.07.11입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 난방, 도시가스, 기계식 주차, 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 등고평탄한 세장형으로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 김채현 임차권의 실질 인수 0원 판단을 지탱하는 핵심 서류이므로 매각물건명세서와 확약 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 김신남 별도 확인. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유범위와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 김채현의 을구 순위 3번 주택임차권등기가 확약 내용대로 정리되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 187,000,000원을 주변 최근 실거래와 직접 대조하기 전에는 가격 메리트를 전제로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 일반 채권자 미배당액 401,798,986원은 채권자의 손실 가능액이지 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다.
- 세금·관리비·점유 확인. 부평구 압류 등 공법상 채권과 실제 체납 관리비, 현장 점유·명도 상태는 입찰 전 원본과 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면적으로 보면 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인이 존재해 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 김채현은 2021.01.18 전입·점유, 2020.12.17 확정일자로 말소기준인 2022.10.18 하나은행 가압류보다 앞서기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 이 확약은 김채현에게만 적용됩니다. 별도 임차인 김신남은 2025.07.17 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 따라서 이 물건은 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 임차관계 원본 확인은 여전히 필요한 사건입니다. 또한 최저가 187,000,000원의 가격 경쟁력은 실거래 비교 없이 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 별도 검증입니다.
