인천지방법원 2026타경500333. 인천광역시 서구 석남동 힐스테이션 11층 1102호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아니라, 대항력 있는 임차권의 미배당분을 누가 최종 부담하는가입니다. 송낙일의 전입·점유개시는 2022.08.22, 확정일자는 2022.06.30이고, 말소기준권리는 2023.03.03 인천세무서장 관련 압류입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
통상 이 구조에서 보증금 259,000,000원이 낙찰가 226,000,000원보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담이 쉽게 줄지 않습니다. 실제 현재 회차 배당표에도 36,964,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 다만 본건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시돼 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500333 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 509-1 힐스테이션 11층 1102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 구조 · 13층 건물 내 11층 |
| 임차권 범위 | 제11층 제1102호 59.6192㎡ 전부 |
| 소유자 | 강인성 · 2021.03.02 매매 · 거래가액 227,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권 | 주택도시보증공사 · 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 승부처
말소기준은 2023.03.03 압류입니다. 이후 2023.07.27 주택도시보증공사 가압류, 2024.09.10 송낙일의 주택임차권등기, 2026.01.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 다만 임차권등기 자체가 말소된다는 사실과 임차인의 선행 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 문제는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송낙일 | 2022.08.22 | 2022.06.30 | 259,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
송낙일은 주거용 임차권등기 상태이며 배당요구가 접수돼 있습니다. 보증금은 259,000,000원으로 현재 최저매각가 226,000,000원보다 큽니다. 배당표상 집행비용을 제외한 222,036,000원이 임차인에게 배당되고 36,964,000원이 미배당되는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 226,000,000원으로 신건입니다. 이 사건에서 중요한 점은 임차보증금 259,000,000원이 최저가보다 크다는 사실만 보고 실질취득을 259,000,000원으로 고정해서도 안 되고, 반대로 최저가만 보고 싸다고 평가해서도 안 된다는 것입니다. 말소동의 확약서가 이 임차인의 실질 인수를 0원으로 해소하므로 현재 회차의 실질취득은 매각가 226,000,000원 기준으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 1. 임차인 송낙일 보증금 | 259,000,000원 | 222,036,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 송낙일 보증금 부족분은 36,964,000원으로 표시됩니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 산술 인수액은 커져도 확약 적용은 동일
| 회차 | 매각가 | 산술상 인수액 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 226,000,000원 | 36,964,000원 | 560,630,519원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,800,000원 | 81,531,200원 | 560,630,519원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,640,000원 | 117,184,960원 | 560,630,519원 |
확약을 제외하고 계산하면 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어 산술상 인수액도 36,964,000원 → 81,531,200원 → 117,184,960원으로 증가합니다. 바로 이 때문에 대항력 인수형 물건은 단순히 유찰돼 최저가가 내려간다고 싸지는 구조가 아닙니다. 하지만 본건은 해당 임차인에 대한 말소동의 확약서가 있으므로, 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 북서측 인근으로 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 병원 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 수도권지하철 7호선·인천지하철 2호선 석남역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔) 구조이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 11층 1102호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 20m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,043,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 본건 권리 판단의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 매각물건명세서 원문에서 적용 대상과 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 송낙일의 전입일 2022.08.22과 확정일자 2022.06.30, 임차보증금 259,000,000원을 기준으로 권리관계를 재확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차인의 배당요구가 접수된 상태이며, 실제 배당액과 미배당액은 최종 배당표에서 달라질 수 있습니다.
- 가격 별도 검토. 권리상 실질 인수가 0원이라고 해서 최저가 226,000,000원 자체가 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”에서 끝내면 틀린 물건
이 사건은 첫 화면만 보면 보증금 259,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 매각가 226,000,000원에서는 배당표상 36,964,000원이 부족해 매수인 인수형처럼 보입니다. 실제로 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약을 해당 임차인에게 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리 결론은 “산술상 인수는 있으나 확약 반영 실질 인수는 0원”으로 정리하는 것이 가장 정확합니다. 다만 실거래 비교 없이 신건 최저가 226,000,000원을 싸다고 평가할 근거는 없으므로, 권리는 조건부 안전, 가격은 별도 검토가 이 물건의 핵심입니다.
