인천지방법원 2026타경500390. 부평동 ‘미래안위브’ 6층 603호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 오승훈이며 2022.05.09 소유권을 이전받았고, 당시 등기상 거래가액은 243,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류 자체보다 그보다 먼저 전입·점유를 갖춘 임차인 신다은의 보증금 243,000,000원입니다.
임차인은 2022.03.07 확정일자를 받고 2022.04.18 주민등록과 점유를 시작했습니다. 데이터상 말소기준권리는 2023.02.07 강서세무서 관련 압류이므로 임차인의 전입·점유가 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다. 통상이라면 매각대금에서 전액 배당되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 409-3 미래안위브 6층 603호 · 도로명 인천광역시 부평구 주부토로56번길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 6층 603호 · 임차권 범위 57.36㎡ 전부 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상14층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.05.09 소유권이전 · 거래가액 243,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기상 과거 농협은행 근저당권 170,400,000원은 2022.04.18 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.02.07 압류입니다. 이후 2025.11.14 추가 압류와 2026.01.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인 신다은은 2022.04.18 전입·점유를 갖춰 말소기준보다 앞서므로, 등기된 임차권 자체가 2024.03.06에 설정됐다는 이유만으로 대항력 문제가 사라지는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 243,000,000원, 그러나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신다은 | 6층 603호 57.36㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.18 | 2022.03.07 | 243,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복 신고로 따로 합산할 임차인은 없습니다. 신다은은 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제를 행사할 수 있고, 현재 최저가 204,000,000원 가정의 배당표에서는 집행비용 3,656,000원을 공제한 200,344,000원을 배당받는 계산입니다. 보증금과의 차액은 42,656,000원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 204,000,000원이고 신건입니다. 확약을 반영한 매수인의 실질취득도 현재 회차에서는 204,000,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 주변 비교 가능한 최근 12개월 실거래 자료가 제공되지 않았기 때문에, 이 204,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
과거 등기상 소유권 이전 거래가액 243,000,000원은 2022년 거래이므로 현재 가격 메리트를 확정하는 근거로 사용하지 않습니다. 따라서 이 물건을 “감정가보다 싸다”, “시세 대비 메리트가 있다”고 평가하는 것은 금물입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 평가는 별도의 최신 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 신다은 보증금(우선변제) | 243,000,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 42,656,000원입니다. 통상 대항력 인수형이면 매수인 승계 위험이 되지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 신다은 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 집행비용은 제공된 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상14층 건물 내 6층 603호입니다.
- 입지. 인천 부평동초등학교 동측 인근으로, 주위는 오피스텔·공동주택·상가점포·주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 부평시장역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 8M, 동측과 서측 각각 약 6M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 확인. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 없으나, 현장조사 당시 내부구조는 직접 확인하지 못한 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 임차권 말소와 인수 해소로 연결되는 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 구조 확인. 신다은 보증금 243,000,000원, 전입·점유 2022.04.18, 확정일자 2022.03.07, 배당요구 사실을 원본과 대조하세요.
- 가격 별도 검증. 실거래 자료가 없어 204,000,000원의 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 최신 오피스텔 실거래와 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사에서 내부구조를 확인하지 못했다고 기재돼 있으므로 실제 내부 상태와 수리비를 별도 확인해야 합니다.
- 기계식주차 확인. 기계식주차설비가 있으므로 이용 가능 차종과 운영 상태를 확인하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 243,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 204,000,000원짜리 물건을 점유하고 있어 매우 부담스러운 인수형으로 보입니다. 실제로 현재 회차 배당 계산만 놓고 보면 임차인에게 200,344,000원이 배당되고 42,656,000원이 부족합니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있다는 점이 결정적입니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 204,000,000원으로 봅니다. 다만 최신 실거래 자료가 없어 가격 경쟁력까지 확인된 것은 아닙니다. 권리는 확약 확인을 전제로 관리 가능, 가격은 별도 검증 필요. 이 사건의 결론입니다.
