인천지방법원 2026타경500392. 인천 남동구 만수동 백조빌라(나동) 1층 102호, 전용 35.19㎡ 다세대주택입니다. 소유자 오승훈은 2022년 5월 26일 거래가액 139,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 김영주는 그보다 앞선 2022년 4월 3일 임대차계약을 체결했고, 2022년 5월 6일 점유를 시작한 뒤 2022년 5월 9일 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2022년 4월 7일입니다. 말소기준인 2023년 2월 7일 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있어, 후순위 임차권등기 자체가 말소되더라도 미배당 보증금 인수 문제가 남을 수 있는 사건입니다.

등기부상 2024년 3월 19일 주택임차권등기가 설정됐고 보증금은 139,000,000원입니다. 배당요구와 우선변제권 행사도 확인됩니다. 현재 최저매각가 98,000,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 2,164,000원을 먼저 제하고 임차인에게 95,836,000원이 배당되며, 43,164,000원이 미배당됩니다. 따라서 최저가 98,000,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

말소기준은 2023년 2월 7일의 압류입니다. 이후의 압류 2건, 2024년 3월 19일 주택임차권등기, 2026년 1월 20일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김영주는 주민등록 2022.05.09 · 점유개시 2022.05.06으로 말소기준보다 앞섭니다. 즉 등기부의 임차권등기 순위만 보고 후순위라고 판단하면 안 되고, 임차인의 선행 대항요건을 기준으로 인수 여부를 봐야 합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 139,000,000원

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

백조빌라(나동) 전용 35.19㎡의 제공된 실거래는 4건입니다. 평균 거래가는 118,500,000원, 최신 거래는 2022년 5월 139,000,000원입니다. 현재 최저가 98,000,000원은 표면적으로 평균의 82.7%이지만, 대항력 임차인의 미배당 인수액을 더하면 보수적 실질취득은 141,164,000원이 됩니다. 이는 최근 평균 118,500,000원뿐 아니라 최신 거래 139,000,000원도 웃돕니다.

또 하나의 주의점은 최신 거래가 2022.05라는 점입니다. 매각기일은 2026.09.01이므로, 현재 가격을 판단할 때 거래 공백 자체도 환금성·시세 신뢰도 측면의 보수적 요소로 봐야 합니다. 전체 8세대 규모의 다세대주택이라는 점도 함께 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

현재 예상배당에서는 임차보증금 139,000,000원 중 95,836,000원이 배당되고 43,164,000원이 부족합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감이 발생해 실제 임차인 배당과 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며 전용 35.19㎡, 1층 102호입니다.
• 주위환경. 문일여자고등학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 인천2호선 만수역과 모래내시장역이 있습니다.
• 건물. 사용승인일 1989.09.11, 벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물입니다.
• 도로·토지. 동측 약 6미터 포장도로에 접하며 제2종일반주거지역, 평지·정방형 토지입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다.
• 거래표본. 백조빌라(나동)는 총 8세대이며 제공된 동일 면적 실거래는 4건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소만 동의한 것인지, 김영주의 대항력·보증금 인수까지 포기하는 내용인지 원문 문구를 확인해야 합니다.
• 인수액 기준으로 가격 판단. 확약 범위가 확인되기 전에는 최저가 98,000,000원이 아니라 보수적 실질취득 141,164,000원을 가격 비교 기준으로 봐야 합니다.
• 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수액을 좁힐 수 있습니다.
• 임차인 명도·보증금 관계 확인. 임차권등기가 있고 보증금 전액 배당이 되지 않는 구조이므로 배당 후 점유와 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 외벽 표시 확인. 매각물건명세서 비고상 외벽에 ‘백조 나동’으로 표시되어 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 배당자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “98,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 보증금 139,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 예상배당대로라면 김영주에게 95,836,000원이 배당되고 43,164,000원이 남아, 매수인의 보수적 실질취득은 141,164,000원이 됩니다. 이는 실거래 평균 118,500,000원과 최신 거래 139,000,000원보다 높은 수준입니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 분명한 완화 요소지만, 현재 자료만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 확약 원문에서 보증금 인수까지 제거되는 것이 확인되기 전에는 인수 0원 사건으로 평가해서는 안 됩니다. 표면 최저가는 낮지만, 권리까지 합친 가격은 낮지 않다. 이 사건은 그 한 문장으로 정리됩니다.