43,680,000원
광주지방법원 2025타경8237. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 1동 7층 704호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(공동주택·도시형생활주택 원룸형)이며, 비교 실거래 면적은 49.834㎡입니다. 감정가 78,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 43,680,000원까지 내려왔습니다.
권리구조의 기준점은 2013.11.29 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 704호 임차인 선우민의 전입도 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 보증금 20,000,000원과 월 차임 200,000원이 확인되지만, 대항력에 따른 보증금 인수는 없습니다. 다만 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 인도와 명도 절차는 별개로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 제1동 제7층 제704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 아파트(공동주택·도시형생활주택 원룸형) |
| 면적 / 층 | 49.834㎡ · 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 남석곤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 43,680,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 602,281,390원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 단지 | 나주금천지오빌 · 44세대 · 2013.11.22 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2013.11.29 우리은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,523,840,000원이고 공동담보목록 제2013-513호가 기재돼 있으며, 2020.11.13 채권최고액을 826,523,940원으로 변경한 등기도 있습니다. 이후 광주은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 서울보증보험·주택도시보증공사·제이비우리캐피탈·한국주택금융공사의 가압류와 나주시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·전입자 — 704호 선우민은 대항력 없음
현황조사에는 총 21명의 전입자가 확인되며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 본 주소인 704호에 직접 기재된 임차인은 선우민 1명입니다. 선우민은 2022.09.05 전입했고 보증금 20,000,000원, 월 차임 200,000원이며 2026.02.26 배당요구를 했습니다. 전입일이 2013.11.29 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 선우민 본건 | 704호 | 2022.09.05 | 20,000,000원 / 200,000원 | 2026.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김봉자 | 202호 | 2019.07.22 | 50,000,000원 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남기 | 호수 미상 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서점숙 | 203호 | 2019.07.01 | 50,000,000원 / 미상 | 2026.01.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허예준 | 호수 미상 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배예슬 | 호수 미상 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허예나 | 호수 미상 | 2025.07.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍덕 | 호수 미상 | 2021.04.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영주 | 205호 | 2019.08.28 | 20,000,000원 / 200,000원 | 2026.03.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한희영 | 302호 | 2019.02.22 | 50,000,000원 / 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영천 | 호수 미상 | 2019.06.10 | 미상 | 2026.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영국 | 호수 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정임 | 402호 | 2015.07.22 | 20,000,000원 / 200,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구영주 | 403호 | 2016.04.14 | 50,000,000원 / 미상 | 2026.01.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선미 | 호수 미상 | 2023.04.28 | 미상 | 2026.03.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정화 | 603호 | 2017.09.06 | 50,000,000원 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영학 | 호수 미상 | 2023.01.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상수 | 804호 | 2024.07.12 | 50,000,000원 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병석 | 호수 미상 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성화 | 904호 | 2019.02.22 | 50,000,000원 / 미상 | 2026.02.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준형 | 1002호 | 2020.10.05 | 50,000,000원 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 전입자는 우선변제를 미상으로 표시했습니다. 본 주소 외 다른 호실 또는 호수 미상 전입자는 현황조사 기재 내용을 구분해 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 시장도 함께 내려왔다
나주금천지오빌 전용 49.83㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 78,583,333원이지만, 과거 90,000,000원·99,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 70,000,000원, 최신 거래 53,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -22.7%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.12 | 49.83㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 49.83㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.83㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.04 | 49.83㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2022.10 | 49.83㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2022.06 | 49.83㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.83㎡ | 7건 | 70,000,000원 |
현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 43,680,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 70,000,000원의 62.4%이고, 최신 거래 53,000,000원보다도 낮습니다. 가격 차이는 분명하지만, 최근 거래 추세가 -22.7%이고 최신 거래가 최근 평균보다 낮은 만큼, 과거 전체 평균 78,583,333원만 보고 가격 가점을 크게 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,186,240원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,523,840,000원 | 42,493,760원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 70,682,521원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 한국주택금융공사 | 1,017,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 443,203,500원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 14,337,726,021원 중 예상배당은 42,493,760원이며, 미배당액은 14,295,232,261원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 43,680,000원 | 42,493,760원 | 14,295,232,261원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 30,575,999원 | 29,625,631원 | 14,308,100,390원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 21,403,199원 | 20,617,941원 | 14,317,108,080원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천면행정복지센터 북동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·단독주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 단지 동측의 왕복 2차선 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,030.0㎡, 공시지가 364,900원/㎡이며 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제2종일반주거지역이며, 소로2류와 중로2류에 접합니다. 비행안전제3구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지의 지목은 과수원이나, 토지대장상 2013.12.04 지목이 대로 변경된 것으로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 점유 확인. 선우민의 실제 점유 여부와 명도 협의 가능성, 배당요구 이후 거주 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 원본 대조. 확정일자와 최우선변제 가능성은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 문서를 직접 대조해야 합니다.
- 호실 구분 확인. 현황조사에는 704호 외 여러 호실과 호수 미상 전입자가 함께 기재돼 있으므로 본건 매각 범위와 해당 전입자의 실제 점유 호실을 구분해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 실거래 평균 78,583,333원보다 최신 거래 53,000,000원과 최근 12개월 평균 70,000,000원을 우선해 응찰가를 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 낙찰자 인수는 없지만 채권액과 배당구조는 원본 등기로 재확인해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납과 원룸형 주택의 내부 수선 상태, 승강기·난방·급배수 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 하락장을 반영해 결정
이 물건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2013년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 704호 임차인의 전입은 2022년으로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가 43,680,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 62.4%이고 최신 거래 53,000,000원보다 낮아 표면적인 가격 차이는 충분합니다. 그러나 이 단지의 거래 추세가 -22.7%이고, 이미 2회 유찰된 점은 시장가격이 과거보다 낮아지고 있음을 보여줍니다. 결론은 “권리는 통과, 가격은 조건부 검토”입니다. 실질취득액은 낮지만 명도·내부 상태·환금성을 확인한 뒤 하락한 최신 시세를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.