인천지방법원 2026타경500421. 부평동 제이캐슬 5층 503호, 공부상 오피스텔입니다. 권리구조의 핵심은 2024년 등기된 박수연의 주택임차권입니다. 박수연은 2019.11.26 전입·점유를 시작했고 2019.10.18 확정일자를 갖췄으며, 2024.02.22 임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 2026.01.19 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인이 주의해야 할 선순위 권리입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 박수연 임차권 자체는 확약을 전제로 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 문제는 별도로 조사된 박지영·강현지입니다. 두 사람은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 149-7 제이캐슬 5층503호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로105번길 18-2 |
| 용도 / 층 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제5층 제503호 |
| 소유자 | 고지혜 · 2016.11.29 매매, 2017.02.14 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
농협은행의 근저당권 157,200,000원은 2017.02.14 설정됐지만 2019.11.26 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.01.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 먼저 성립한 박수연의 임차권은 원칙상 매각으로 자동 소멸하지 않는 위치입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 미상 위험 2명
| 임차인 | 점유 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수연 | 5층 503호 59.95㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.26 | 2019.10.18 | 등기부상 155,000,000원 / 162,750,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원* |
| 박지영 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강현지 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
박수연은 등기부상 임차보증금이 최초 155,000,000원, 이후 162,750,000원으로 기재돼 있고 2019.11.26 전입·점유, 2019.10.18 및 2021.10.21 확정일자 기록이 확인됩니다. 배당요구도 2024.02.22 이뤄졌습니다. 반면 박지영·강현지는 전입일과 보증금 모두 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,750,000원 | 162,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,370,000원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 162,750,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 별도로 확인되지 않은 임차관계가 실제 존재할 경우 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 220,000,000원 | 162,750,000원 | 0원 | 53,370,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 176,000,000원 | 162,750,000원 | 0원 | 9,986,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 24,721,200원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제5층 제503호입니다.
- 주위환경. 인천부흥초등학교 남서측 인근에 위치하며 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 부평시장역이 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 8미터, 북측으로 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박수연 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 임차권 말소까지 연결되는지 원문 조건을 대조해야 합니다.
- 박지영 확인. 전입신고일·보증금·점유 범위·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 강현지 확인. 전입신고일·보증금·점유 범위·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 220,000,000원의 시세 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 명도 구분. 등기된 임차권 말소 문제와 실제 현장 점유자의 인도 문제는 별개로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권은 확약, 남은 문제는 미상 점유”
이 사건은 겉으로 보면 162,750,000원의 선순위 임차보증금이 걸린 까다로운 오피스텔입니다. 그러나 박수연 주택임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 임차권 자체의 인수는 실질 0원*으로 정리할 수 있습니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 박지영과 강현지는 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상 상태이고, 확약의 적용 대상도 아닙니다. 게다가 비교할 실거래 자료가 없어 220,000,000원의 신건 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 “주된 선순위 임차권은 확약으로 해소 가능하지만, 미상 점유 2명을 확인하기 전에는 안전형으로 단정할 수 없다.” 입니다.
* 박수연 주택임차권의 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 예정대로 이행되는 것을 전제로 합니다.
