인천지방법원 2026타경500462. 인천광역시 부평구 부평동 372-18 스타빌 11층 1105호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 조석훈이고 2022.10.10. 매매를 원인으로 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 최저가 60,000,000원이 아니라 선순위 임차권과 확약서의 결합입니다.
국민은행의 2012.01.30. 근저당권은 채권최고액 40,800,000원이었지만 2022.08.22. 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2025.09.29. 부천시 압류이고, 그보다 앞선 2024.11.25. 배광현의 주택임차권등기가 존재합니다. 배광현은 전입 2023.02.09., 확정일자 2023.01.09., 보증금 100,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500462 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 372-18 스타빌 11층 1105호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 주부토로 30-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 11층 1105호 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.10.10. 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 국민은행 근저당은 이미 말소되어 현재 말소기준이 아닙니다. 말소기준은 2025.09.29. 부천시 압류이며, 2026.01.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 반면 배광현의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 두 사람을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배광현 11층 1105호 17.81㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.09. 2023.01.09. | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 안영민 현황조사·매각물건명세서 | 2025.12.31. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
* 신건 60,000,000원 배당 계산에서는 배광현 보증금 중 41,480,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 산출되지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서에 따라 배광현 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
안영민은 전입일이 2025.12.31.로 말소기준권리 2025.09.29.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 60,000,000원 | 41,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 48,000,000원 | 53,264,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 38,400,000원 | 62,691,200원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,480,000원 |
| 1. 임차인 배광현 보증금 (우선변제) | 100,000,000원 | 58,520,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 배광현 보증금은 58,520,000원만 배당되고 41,480,000원이 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 100,000,000원은 이 계산에서 전액 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 11층 1105호이며, 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 표시 확인. 소재지 표기는 스타빌이지만 매각물건명세서 비고에는 건물 외벽에 청솔스타빌로 표시된다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 을구 순위 3번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 내용과 적용 조건을 원본으로 확인하세요.
- 배광현 임차권. 전입 2023.02.09., 확정일자 2023.01.09., 보증금 100,000,000원, 배당요구 2024.11.25.의 선순위 권리라는 점을 확약과 함께 대조해야 합니다.
- 안영민 점유. 2025.12.31. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사의 최신 내용을 다시 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가와 최저가는 60,000,000원으로 동일한 신건입니다. 감정가만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 비교거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 계산은 집행비용 1,480,000원, 배광현 배당 58,520,000원으로 매각대금이 소진되며 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당이 없습니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 등기만 보면 단순한 안전형이 아닙니다. 배광현은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권자로 보증금이 100,000,000원이고, 신건 60,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 41,480,000원이 남습니다. 원래 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 최저가만 보고 싸다고 할 수 없는 전형적인 인수형입니다.
그러나 매각물건명세서가 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 명시하고 있어, 정확도 규칙상 배광현 관련 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 안영민도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 결론은 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 권리 기준 실질취득 60,000,000원·실질 인수 0원입니다. 다만 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약서 원본과 적용 조건을 실제로 확인하는 것입니다.
