인천지방법원 2026타경500468. 계양구 장기동 나비하우스 4층 403호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 가압류와 압류가 여러 건 잡혀 있다는 사실 자체가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차인의 전입입니다. 임차인 진민언은 2021.12.11 임대차계약, 2021.12.14 확정일자, 2022.01.18 전입·점유개시를 갖췄고, 말소기준인 한국주택금융공사 가압류는 2022.08.12 접수됐습니다. 따라서 임차인은 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
보증금은 220,000,000원으로 현재 최저매각가 167,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건의 현재 회차 배당모형상 룰 기준 미배당 인수액은 56,138,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 정확도 원칙에 따라 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500468 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기동 144-2 나비하우스 4층 403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 황어로148번길 8-1 |
| 용도 / 구조 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제403호 |
| 임차권 범위 | 4층 403호 49.77㎡ 전부 |
| 소유자 | 함영옥 · 2022.02.08 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.08.12 접수된 한국주택금융공사 가압류 159,438,973원입니다. 이후 농협은행·하나은행·현대캐피탈의 가압류, 국과 계양구의 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 진민언의 임차권등기 자체는 2024.02.16로 말소기준보다 늦지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유개시는 2022.01.18로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 단순히 “임차권등기 순위가 늦다”는 이유만으로 인수위험을 지울 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진민언 | 220,000,000원 | 2022.01.18 | 2021.12.14 | 2024.02.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
진민언은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 167,000,000원 가정에서는 집행비용 3,138,000원을 뺀 163,862,000원이 임차인에게 배당되는 모델이고, 보증금 중 56,138,000원이 남습니다.
③ 가격·회차 — 실질취득은 확약 전제 167,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 167,000,000원이고 유찰은 아직 없습니다. 확약을 반영하면 권리상 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액은 최저매각가와 같은 167,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최신 실거래 수치가 없어 이 가격을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 167,000,000원 | 56,138,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 133,600,000원 | 89,070,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 106,880,000원 | 115,416,320원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 이 사건은 해당 임차권 말소동의 확약 제출이 확인되어 위 룰상 금액을 실질 인수액으로 보지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 진민언 보증금 | 220,000,000원 | 163,862,000원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 159,438,973원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 17,715,441원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 42,720,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 31,078,493원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 167,000,000원이 집행비용 3,138,000원과 임차인 배당 163,862,000원으로 전액 소진됩니다. 일반채권자 총 청구액 470,952,907원은 배당모형상 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제403호입니다.
- 주위환경. 인천계양초등학교 동측 인근으로 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(장기 구획정리)이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·과밀억제권역 관련 기재가 있습니다.
- 토지거래 관련 기재. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 을구 순위 5번 진민언 주택임차권에 대한 말소 범위와 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 대항력의 선후관계 재확인. 전입·점유 2022.01.18, 말소기준 가압류 2022.08.12라는 날짜 관계가 핵심입니다.
- 배당요구 확인. 진민언은 2024.02.16 배당요구한 것으로 기재되어 있으며 우선변제권이 있습니다.
- 현장 호수 표시 확인. 건물입구 외벽에는 건물명과 함께 106동 표시가 있다는 비고가 있으므로 공부상 4층 403호와 현장을 직접 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 167,000,000원 자체만으로 저렴하다고 판단하지 말고 비교 가능한 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 인수위험을 지운 사건”
이 사건은 표면만 보면 상당히 부담스럽습니다. 임차인 진민언의 보증금이 220,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력이 있습니다. 현재 회차 배당모형만 보면 56,138,000원의 미배당 인수액이 발생합니다. 원래라면 낙찰가가 낮아져도 미배당액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 해당 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 진민언 관련 실질 인수액을 0원으로 보고, 현재 회차 실질취득 기준을 167,000,000원으로 평가합니다. 다만 권리위험이 줄었다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개의 문제입니다. 비교 가능한 최신 실거래 수치가 확인되지 않는 만큼 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 후 판단이 이 사건의 결론입니다.
