인천지방법원 2026타경500508. 인천 미추홀구 주안동 신우그린빌라 4층 401호, 전용 42.81㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 손재현이며, 2021.10.27. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권 인수형”으로만 보면 안 된다는 점입니다. 석주환의 전입일 2021.08.31., 확정일자 2021.09.02., 주택임차권등기 2023.11.16.이 말소기준인 2024.06.04. 강서구 압류보다 앞서므로 원칙상 선순위입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있어, 석주환 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 85,000,000원은 전체 4건 평균 80,750,000원보다도 높아 105.3%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래 58,000,000원에 대해서는 146.6%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 흐름도 -34.3%로 하락한 상태이므로 과거 97,000,000원 거래를 근거로 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소

말소기준권리는 2024.06.04. 강서구 압류입니다. 석주환은 2021.08.31. 전입, 2021.09.02. 확정일자를 갖추고 2023.11.16. 주택임차권등기를 마쳤으므로 말소기준보다 앞선 선순위 임차권입니다. 보증금은 97,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 85,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 후 83,070,000원이 배당되어 룰상 13,930,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.

② 임차인 — 실제 점유·대항력 구분

이하림은 2025.11.17. 전입으로 말소기준 2024.06.04.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 말소기준 뒤이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건에서 실질 인수 판단의 중심은 석주환 임차권과 그에 대한 말소동의 확약입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 58,000,000원, 신건은 146.6%

신우그린빌라는 8세대, 사용승인일 1995.02.07.인 다세대주택입니다. 전용 42.81㎡ 동일면적 실거래는 4건 확인되며, 최근 12개월 거래는 2026.06.의 58,000,000원 1건입니다. 과거 2021년 71,000,000원·97,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.

전체 4건 평균은 80,750,000원이지만 신건 최저가 85,000,000원은 이 평균보다도 높은 105.3%입니다. 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 58,000,000원이고, 최저가는 그 146.6%입니다. 최근 거래 대비 과거 거래 추세도 -34.3%이므로 현재 시장은 과거 97,000,000원 거래 때보다 낮은 가격대를 보여주고 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

배당 계산상 석주환 보증금 부족분은 13,930,000원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 석주환 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않지만 가격을 봐야 한다

확약이 적용되는 한 석주환 임차권의 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 따라서 가격 판단은 실제 매각가 자체로 해야 합니다. 현재 85,000,000원과 1회 유찰 시 68,000,000원은 최신 거래 58,000,000원보다 높고, 2회 유찰 시 제공된 시나리오 가격 54,400,000원은 최신 거래 58,000,000원보다 낮습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 신기시장 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 1995.02.07.입니다.
• 토지. 토지면적 122.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 동측 및 남서측으로 약 7m, 5m 내외 도로와 각각 접하고 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당하며 도로에 접하거나 저촉됩니다.
• 공시지가. 1,150,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대이며 확인된 동일면적 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 과거 거래보다 최근 거래가격이 낮아진 흐름을 가격 판단에 우선 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 석주환 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약에 근거하므로 입찰 전 확약서의 적용 대상과 조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
• 이하림 점유관계 확인. 이하림은 2025.11.17. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 상황을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 80,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 58,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 흐름 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -34.3%이므로 과거 97,000,000원 거래를 현재 시세의 직접 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
• 신건 가격 경계. 현재 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균의 146.6%이므로 신건에는 가격 메리트가 없습니다.
• 배당표 한계 확인. 제공된 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “인수는 해소, 가격은 아직 아니다”

이 물건의 권리분석은 두 단계로 봐야 합니다. 첫째, 석주환의 전입·확정일자·임차권등기는 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인에게 승계되는 선순위 권리입니다. 실제 배당 계산에서도 보증금 부족분 13,930,000원이 발생합니다. 둘째, 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.

그 다음부터는 가격의 문제입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 58,000,000원, 신건 최저가는 85,000,000원으로 146.6%입니다. 전체 평균 80,750,000원조차 최저가보다 낮고, 최근 흐름은 -34.3%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약으로 권리 부담은 해소됐지만, 현재 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 확약서의 확실한 효력 확인과 최근 시세에 맞는 매수가격입니다.