인천지방법원 2026타경500598. 부평역 북동측 인근 해피에이스 12층 1203호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 임형순이고 2020.07.21. 매매를 원인으로 2020.08.26. 소유권을 취득했으며 등기부상 거래가액은 217,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 ‘후순위 권리 소멸형’으로만 보면 안 됩니다. 최성규가 2020.08.14. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.07.22.이므로, 2022.09.30. 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차인이기 때문입니다.
다만 매각물건명세서에는 최성규의 을구 5번 주택임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 대한 미배당액은 계산상 존재하더라도, 정확도 규칙에 따라 실질 인수 0원으로 반영합니다. 이 확약은 최성규의 해당 임차권에만 적용되는 것으로 보아야 하며, 다른 점유자에 대한 판단은 별도로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500598 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 179-8 해피에이스 12층 1203호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 경원대로 1434 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 12층 · 사용승인일 2015.06.03 |
| 소유자 | 임형순 · 2020.08.26. 소유권이전 · 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2022.09.30. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 3,039,000,000원입니다. 이후 국의 압류, 부평구의 압류, 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 최성규는 기준권리보다 앞선 2020.08.14. 전입·점유와 2020.07.22. 확정일자를 갖고 있어, 등기 순위만 보고 후순위 임차권으로 처리하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인물 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성규 | 2020.08.14 | 217,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 |
| 노수정 | 2025.08.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최성규의 임차권 범위는 12층 1203호 77.29㎡ 전부, 임대차계약일자는 2020.07.13., 확정일자는 2020.07.22., 전입·점유개시일은 2020.08.14.이며 배당요구도 이뤄졌습니다. 따라서 원래 권리구조만 놓고 보면 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
노수정은 2025.08.13. 전입으로 기준권리인 2022.09.30. 가압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 기준권리 이후 전입이라는 점 때문에 그 보증금 자체가 매수인 승계 위험으로 연결되지는 않습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시된 것은 아니므로 중복 신고를 합산하는 구조도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 최성규 보증금 | 217,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,039,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최성규 보증금 중 880,000원이 부족합니다. 룰상 매수인 인수액은 880,000원이지만, 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 220,000,000원 | 880,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 176,000,000원 | 44,264,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 140,800,000원 | 78,971,200원 | 0원 |
이 사건에서 유찰가만 보고 “싸졌다”고 판단하는 방식은 특히 위험합니다. 확약을 제외한 원래 권리 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 최성규 보증금의 미배당액이 커집니다. 데이터상 1회 유찰 시 44,264,000원, 2회 유찰 시 78,971,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이번 물건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평역 북동측 인근이며 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부평역이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 12층이며 사용승인일은 2015.06.03.입니다. 급배수·위생·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 30미터, 남동측으로 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 최성규 주택임차권등기에 관한 확약의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 및 제출 원본에서 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 선순위성 확인. 최성규는 2020.08.14. 전입·점유로 2022.09.30. 기준권리보다 빠릅니다. 이 사실을 후순위 임차권등기일만 보고 놓치면 안 됩니다.
- 노수정 점유관계 확인. 2025.08.13. 전입으로 대항력은 없지만 현재 실제 점유·명도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 220,000,000원 외에 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없으므로 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
- 세금·비용 확인. 국 및 부평구 압류가 존재하므로 실제 배당과 인수 판단 전 당해세 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “위험한 임차권이지만, 확약이 핵심 안전장치”
이 사건의 표면에는 보증금 217,000,000원의 대항력 임차인이 있습니다. 기준권리보다 먼저 전입·점유하고 확정일자와 배당요구까지 갖췄기 때문에, 확약이 없었다면 유찰될수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 인수 위험형 물건입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
따라서 결론은 “권리상 조건부 접근 가능, 단 확약 원본 확인이 필수”입니다. 노수정은 기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고, 보증기관 대위·승계 중복신고도 확인되지 않습니다. 반면 가격은 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 220,000,000원이 저렴한지 여부를 판단할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율보다 확약서의 실제 효력과 적용 범위 확인입니다.
