인천지방법원 2026타경500632. 모드니빌 5층 501호, 전용 72.65㎡ 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태는 연립주택이고, 사용승인일은 2011.07.07입니다. 현 소유자는 송명훈이며 2021.09.08 매매로 184,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 184,000,000원입니다.
권리의 핵심은 임차인 윤영규입니다. 임대차계약일은 2021.07.11, 확정일자는 2021.07.12, 전입일은 2021.08.13, 점유개시일은 2021.08.15이며 보증금은 184,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2022.05.03 국민행복기금 가압류보다 전입일이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 923-3 5층 501호 · 도로명 인천광역시 검단구 검단로487번안길 11-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 72.65㎡ · 5층 501호 |
| 소유자 | 송명훈 (2021.09.08 매매, 거래가액 184,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2011.07.07 |
| 단지 규모 | 모드니빌 · 11세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
이 사건의 말소기준은 2022.05.03 국민행복기금 가압류 21,492,655원입니다. 이후 2023.04.27 희망1자산대부관리유한회사 가압류 12,408,542원과 2026.01.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 윤영규는 말소기준보다 앞선 2021.08.13 전입을 갖추고 있어 등기 순위가 뒤여도 대항력 판단은 선행 전입일을 기준으로 해야 합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤영규 5층 501호 72.65㎡ 전부 | 184,000,000원 | 2021.08.13 2021.07.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 6,334,000원 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 1.40억, 신건은 1.81억
모드니빌의 확인 거래는 2건입니다. 2021.09 전용 72.65㎡ 5층이 184,000,000원, 2023.05 전용 74.16㎡ 3층이 140,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 162,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 74.16㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.09 | 72.65㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 162,000,000원 |
| 최근 12개월 기준 | — | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 181,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 140,000,000원의 129.3%입니다. 금액으로는 최근 거래보다 41,000,000원 높습니다. 또한 최근 가격은 이전 거래 대비 -23.9%로 하락했습니다. 따라서 전체 평균 162,000,000원만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 신건 181,000,000원은 최근 확인 시세보다 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 임차인 윤영규 보증금 | 184,000,000원 | 177,666,000원 |
| 2. 국민행복기금 가압류 | 21,492,655원 | 0원 |
| 3. 희망1자산대부관리유한회사 가압류 | 12,408,542원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 184,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인 보증금 중 6,334,000원이 남아 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 집행비용은 3,334,000원으로 제시된 추정값이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 원래 임차보증금 위험은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 181,000,000원 | 6,334,000원 | 181,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 144,800,000원 | 42,027,200원 | 144,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 115,840,000원 | 70,581,760원 | 115,840,000원 |
확약이 없다고 가정하면 대항력 임차인의 보증금 184,000,000원이 매각가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차의 룰상 인수 6,334,000원, 1회 유찰 시 42,027,200원, 2회 유찰 시 70,581,760원입니다. 이 사건은 확약이 그 위험을 해당 임차인에 한해 실질적으로 제거하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성·건물 리스크
- 입지. 검단중학교 북동측 인근으로 다세대주택과 아파트가 주를 이루는 주거지역이며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 남측·북동측 세로를 통해 검단로 등에 연계되고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이며 위생·급배수, 엘리베이터, 도시가스 공급설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단1지구)이며 성장관리권역, 절대·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 있고, 101호 불법용도변경·4층 불법증축·조경 유지관리 소홀이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 11세대 규모이고 확인 실거래가 2건에 불과합니다. 최근 거래는 140,000,000원이며 가격 추세도 -23.9%로 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 매각물건명세서 원문과 제출 문서를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 181,000,000원은 최신 거래 140,000,000원의 129.3%입니다. 현재 가격을 ‘시세보다 저렴’하다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 흐름. 최근 거래는 이전 거래 대비 -23.9%입니다. 전체 평균 162,000,000원보다 최신 거래 140,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 본 호실뿐 아니라 건물 표제부의 위반건축물 표시가 금융·매도·정비 과정에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
- 소규모 환금성. 11세대 규모이고 거래 표본이 적으므로 재매각 시 가격 발견과 매수층 확보가 쉽지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 다른 문제”
이 물건의 첫인상은 보증금 184,000,000원의 대항력 임차인 때문에 복잡합니다. 실제 배당표도 신건 기준 6,334,000원의 미배당 인수를 계산합니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 기재돼 있어, 그 임차인에 대한 인수는 실질 0원*으로 정리할 수 있습니다.
그 다음부터는 가격이 핵심입니다. 최근 확인 거래는 140,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 -23.9%인데 현재 최저가는 181,000,000원입니다. 즉 최근 시세의 129.3%입니다. 여기에 11세대의 소규모 물건, 거래 표본 부족, 위반건축물 표시까지 겹칩니다. 권리의 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시장보다 높아 종합적으로 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
