인천지방법원 2026타경500634. 간석동 ‘솔리채’ 10층 1007호, 전용 16.83㎡의 다세대 물건이며 감정평가상 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중입니다. 현재 소유자 정일록은 2022년 5월 매매가 55,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 2022년부터 대항요건을 갖춘 임차인 박한별의 보증금 100,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.06.26 등기됐고, 현재 말소기준인 2026.01.26 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
표면적인 권리 구조만 보면 보증금 100,000,000원 중 현재 매각가 60,000,000원에서 배당되지 못하는 41,480,000원이 매수인에게 승계되는 선순위 임차권입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 명시돼 있습니다. 이 확약은 박한별 임차권에 적용되므로 분석 룰상 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 확약 밖의 다른 임차인은 확인되지 않아 별도 승계 위험은 현재 드러나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 10층 1007호 · 경인로653번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 전용 16.83㎡ · 도시형생활주택(원룸) · 지상10층 건물의 10층 |
| 단지 / 준공 | 솔리채 · 72세대 · 2011.11.29 준공 |
| 소유자 | 정일록 (2022.05.06 매매 · 거래가 55,000,000원, 2022.05.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 확약으로 실질 인수 0원
등기부상 과거 하나은행 근저당권 32,400,000원이 있었지만 2016.08.29 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 말소기준은 2026.01.26 강제경매개시결정입니다. 박한별은 임대차계약 2022.05.14, 확정일자 2022.05.19, 점유개시 2022.06.03, 주민등록 2022.06.07로 말소기준보다 앞서며, 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박한별 10층 1007호 16.83㎡ 전부 | 2022.06.03 / 2022.06.07 확정일자 2022.05.19 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 41,480,000원 확약 실질 0원 |
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·승계 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 60,000,000원 | 41,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 48,000,000원 | 53,264,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 38,400,000원 | 62,691,200원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 승계액이 커지는 구조입니다. 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있어 그 승계액을 실질 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 6,590만원보다 ‘최근 가격’이 중요하다
솔리채의 면적 매칭 실거래 12건을 보면 전체 평균은 65,900,000원이고 최저가는 이 평균의 91.0%입니다. 이 숫자만 보면 60,000,000원이 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 전체 표본에는 2022.05의 100,000,000원 거래 2건이 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최근12개월 평균 49,333,333원, 최신 거래 50,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -30.9%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.12 | 16.01㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2022.12 | 16.01㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2022.11 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 9 | 63,800,000원 |
| 2022.06 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 49,333,333원 |
현재 최저가이자 권리 기준 실질취득액인 60,000,000원은 최근12개월 평균 대비 121.6%입니다. 최신 거래도 50,000,000원입니다. 게다가 최근 가격은 과거 구간 대비 -30.9% 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 대비 91.0%라는 수치만 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 1. 임차인 박한별 보증금 | 100,000,000원 | 58,520,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박한별 보증금은 58,520,000원 배당되고 41,480,000원이 남습니다. 다만 해당 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 분석 룰상 이 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 북서측 인근으로 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 전용 16.83㎡ 도시형생활주택 원룸으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상10층 건물이며 본건은 10층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 솔리채는 72세대이고 경매 평균 유찰 횟수 2.9회, 낙찰률 0.0%로 나타나 가격 경쟁력 확보가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박한별 임차권의 실질 인수를 0원으로 보는 핵심 근거는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상과 말소 조건을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 65,900,000원 대비 91.0%만 보고 저가로 판단하지 마십시오. 최근12개월 평균 49,333,333원 대비 최저가는 121.6%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -30.9%이므로 과거 75,000,000원·100,000,000원 거래를 현재 적정가 판단의 중심에 두지 않는 편이 타당합니다.
- 유찰 가능성. 솔리채 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 현재 신건 가격에서 가격 프리미엄을 줄 이유가 있는지 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원룸 환금성. 도시형생활주택 원룸이고 단지 낙찰률이 0.0%로 집계돼 있어, 향후 매도·임대 수요까지 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서 원문을 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 첫인상은 보증금 100,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 매각가 기준 41,480,000원이 미배당됩니다. 그러나 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 분석 룰상 매수인 실질 인수는 0원이고 권리 기준 실질취득액은 60,000,000원입니다.
다만 그 60,000,000원 자체가 최근 시세에 비해 낮지 않습니다. 최근12개월 평균은 49,333,333원, 최신 거래는 50,000,000원이며, 최저가는 최근12개월 평균의 121.6%입니다. 최근 가격 추세도 -30.9%이고 솔리채 경매물건 평균 유찰은 2.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 결론은 “주된 권리 리스크는 확약으로 해소됐지만, 신건 가격과 환금성은 보류”입니다. 전체 평균보다 싸 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다.
