인천지방법원 2026타경500636. 인천 부평구 부평동 미성아파트 3층 304호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 96,000,000원. 현재 소유자는 주식회사스마트하우징이고, 2020.03.25 매매를 원인으로 2020.04.10 소유권이전등기를 마쳤으며 등기상 거래가액은 110,000,000원입니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 110,000,000원입니다.
권리관계의 중심은 근저당이 아니라 류예지의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2020.03.25, 전입·점유개시는 2020.04.10, 보증금은 110,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.05.03 등기됐고, 경매개시결정일 2026.01.26보다 앞선 대항력 있는 권리입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 매수인 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 146-36 미성아파트 3층 304호 · 인천광역시 부평구 부평문화로115번길 54 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 3층 304호 30.08㎡ 전부 · 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제304호 · 사용승인일 2002.07.15 |
| 소유자 | 주식회사스마트하우징 (2020.03.25 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부의 과거 근저당 3건은 모두 이미 말소됐습니다. 국민은행 62,400,000원 근저당은 2013.05.02, 신한은행 24,204,000원 근저당은 2017.04.25, 삼성생명보험 42,900,000원 근저당은 2020.04.10 각각 해지·말소됐습니다. 현재 경매에서 실제로 문제 되는 권리는 2024.05.03 등기된 류예지의 주택임차권입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류예지 3층 304호 30.08㎡ 전부 | 110,000,000원 | 2020.04.10 / 2020.03.25 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 원칙 승계* |
* 배당표 자체의 룰상 미배당액은 16,128,000원이지만, 제출된 말소동의 확약을 적용해 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 분석했습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 96,000,000원, 현 소유자의 2020년 등기상 취득 거래가액은 110,000,000원입니다. 다만 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 이 사건 자료에 포함돼 있지 않습니다. 따라서 최저가 96,000,000원만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 평가하지 않습니다. 가격 메리트보다 먼저 확약의 적용과 말소 실행 여부를 확인해야 하는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 1. 임차인 류예지 보증금 | 110,000,000원 | 93,872,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 16,128,000원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 110,000,000원은 이 가정에서는 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 집행비용과 우선변제 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·업무용·상업용 건물 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 3층 304호이며 사용승인일은 2002.07.15입니다. 위생·급배수·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 현황. 주거용으로 이용 중이며 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 민간임대주택. 2022.12.08 등기부에 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본. 말소동의 확약의 대상이 을구 7번 류예지 임차권인지, 말소 조건과 실행 절차를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 확약 적용을 전제로 인수 0원으로 분석했으므로 낙찰·배당 후 해당 주택임차권이 실제 말소되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 배당요구. 류예지는 2024.05.03 배당요구가 있으며 확정일자와 대항력을 갖춘 것으로 자료에 기재돼 있습니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 96,000,000원만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 마세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.31입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — 승부처는 ‘최저가’가 아니라 확약의 실행
이 사건을 최저가 96,000,000원만 보고 단순 신건 아파트로 보면 안 됩니다. 류예지의 보증금 110,000,000원 임차권은 전입 2020.04.10, 확정일자 2020.03.25로 경매개시결정 2026.01.26보다 앞선 대항력 있는 선순위 권리입니다. 배당표만 적용하면 신건에서도 16,128,000원이 미배당돼 매수인에게 이어지는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 그 확약을 정상적으로 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 신건 실질취득은 96,000,000원*입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 권리 구조가 완전히 달라집니다. 따라서 이 물건은 “확약 확인 전 보류, 확약·말소 구조 확인 후 판단”이 핵심입니다. 최근 실거래 자료도 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
