인천지방법원 2026타경500725. 부평동 센트럴타워 3층 302호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 신재욱이며 2021.12.01 매매를 원인으로 2021.12.20 소유권을 이전받았고 거래가액은 225,000,000원입니다. 과거 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 117,600,000원 근저당권이 있었지만 2019.12.02 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2026.01.28 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
이 기준보다 앞선 2023.10.20 심상명의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 넘어갈 수 있는 선순위 권리입니다. 임차보증금은 225,000,000원, 전입·점유개시는 2021.11.29, 확정일자는 2021.10.20입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권만 놓고 보면 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 그러나 확약의 효력은 심상명 임차권에 한정되며, 별도 점유자인 문학걸의 위험까지 없애주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500725 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 441-2 센트럴타워 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제3층 제302호 69.81㎡ 전부 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 3층 · 사용승인일 2015.07.17 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.12.01 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 근저당권은 이미 말소돼 살아 있는 담보권이 아닙니다. 따라서 말소기준은 2026.01.28 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 심상명의 임차권등기는 원칙적으로 매수인이 인수하는 위치입니다. 다만 이번 사건에는 심상명 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 2026.05.13 국의 압류는 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 확약 적용은 1명뿐
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심상명 | 2021.11.29 | 225,000,000원 | 2021.10.20 | 2023.10.20 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 · 실질 0원* |
| 문학걸 | 2025.09.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 심상명 임차권은 원자료 배당산식상 현재 회차에서 미배당 18,740,000원이 발생하지만, 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 적용해 심상명 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 문학걸에게 적용되지 않습니다.
③ 가격·실질취득 — 최저가 210,000,000원으로 끝나지 않는다
신건 최저매각가는 210,000,000원입니다. 심상명만 놓고 보면 보증금 225,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있는 선순위 임차권이어서 확약이 없을 경우 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 그러나 이번 사건은 심상명에 대한 말소동의 확약이 있으므로 그 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 실질취득액을 210,000,000원으로 확정할 수는 없습니다. 문학걸의 보증금이 미상이고 전입일은 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 따라서 입찰자의 실제 부담은 210,000,000원 + 문학걸 인수 가능액 미상으로 봐야 합니다. 이 미상액을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 심상명 보증금 | 225,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당모형에서는 심상명 보증금 중 206,260,000원이 배당되고 18,740,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. 다만 심상명 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼 있으므로 해당 부족분의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 문학걸의 별도 인수위험은 이 배당표 금액에 포함해 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 남동측 인근으로 오피스텔, 아파트단지, 학교 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2015.07.17입니다. 기본 위생·급배수·난방·소화전·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 포장도로, 북측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문학걸 보증금 확인. 최우선 확인사항입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 문학걸 계약·점유관계 확인. 전입일은 2025.09.29로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자와 실제 점유, 임대차계약 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 심상명 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 심상명 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 이후 등기상 주택임차권이 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2026.05.13 국 압류는 등기상 매각으로 소멸 대상이지만 실제 배당과 세금 관계는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 내부 상태와 점유현황을 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 1건이 임차인 2명의 위험을 모두 없애는 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 225,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 210,000,000원보다 커서 강한 인수형으로 보입니다. 하지만 심상명 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼 있어 심상명 관련 실질 인수는 0원*입니다. 여기까지만 보면 큰 위험이 정리된 것처럼 보입니다.
그러나 실제 임차인은 2명입니다. 문학걸은 2025.09.29 전입으로 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 임차인에게는 심상명 확약을 적용할 수 없습니다. 결국 현재 확인되는 실질취득 구조는 최저가 210,000,000원 + 별도 인수 가능액 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 주된 임차권은 확약으로 정리, 그러나 확약 밖 미상임차인 확인 전에는 입찰가 판단 보류입니다.
