인천지방법원 2026타경500820. 퀸즈타운 102동 2층 202호, 66.85㎡ 전부를 사용하는 단지형다세대주택입니다. 2018.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 물건이고, 현재 소유자는 주식회사이지하우스입니다. 소유권은 2020.09.03. 이전됐으며 당시 등기 거래가액은 260,000,000원입니다.
권리의 핵심은 임차인 이민우의 선순위 점유입니다. 임대차계약·확정일자는 2020.07.15., 주민등록·점유개시는 2020.08.10.이고, 말소기준인 주식회사대경오앤티 근저당권은 2021.07.09. 설정됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 전입을 갖고 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
하지만 이 사건은 여기서 한 번 더 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 임차권에 대한 인수는 실질적으로 0원으로 반영합니다. 확약은 이 임차권에만 적용되므로 다른 임차인이 별도로 존재한다면 그 위험은 따로 판단해야 하지만, 현재 확인되는 실제 임차인은 이민우 1명이고 보증기관 승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1076-3 퀸즈타운 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(단지형다세대주택) · 66.85㎡ · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 사용승인 | 2018.11.29. |
| 단지 규모 | 퀸즈타운 · 48세대 |
| 소유자 | 주식회사이지하우스 (2020.09.03. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.07.09. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대경오앤티 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이민우 제2층 제202호 66.85㎡ 전부 | 2020.08.10. | 2020.07.15. | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
말소기준 이후의 강산주택대부주식회사 가압류 260,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 230,000,000원, 국의 압류, 현재 강제경매개시결정 및 이후 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.02.22. 주식회사대경오앤티가 신청한 종전 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 303,000,000원보다 ‘최근 가격’이 중요하다
퀸즈타운 동일 면적 66.85㎡의 확인된 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 303,000,000원이지만 2021년과 2022년의 315,000,000원·350,000,000원·365,000,000원 같은 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 239,000,000원, 최신 거래 233,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -26.3%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 66.85㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 2024.10 | 66.85㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2022.08 | 66.85㎡ | 1 | 365,000,000원 |
| 2022.08 | 66.85㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2021.10 | 66.85㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2021.06 | 66.85㎡ | 1 | 283,000,000원 |
| 2021.06 | 66.85㎡ | 1 | 283,000,000원 |
| 2021.06 | 66.85㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.85㎡ | 2건 | 239,000,000원 |
현 최저가이자 실질취득액인 295,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.4%입니다. 최신 거래 233,000,000원보다도 높습니다. 전체 실거래 평균 303,000,000원과 비교하면 최저가는 97.4%이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 거래가 과거보다 -26.3% 내려온 흐름이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 이민우 보증금 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대경오앤티 | 250,000,000원 | 30,070,000원 |
| 3. 가압류 · 강산주택대부주식회사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 집행비용 4,930,000원을 제외한 뒤 임차인 보증금 260,000,000원이 전액 배당되고, 대경오앤티 근저당권에 30,070,000원이 배당됩니다. 매수인 인수액은 현 회차 배당계산상 0원이며, 여기에 임차권등기 말소동의 확약까지 반영하면 해당 임차권의 실질 인수도 0원입니다.
회차별 인수 구조 — 확약 전 계산과 실질을 구분
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 295,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 236,000,000원 | 28,104,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 188,800,000원 | 74,643,200원 | 0원 |
규칙상 금액은 선순위 임차인의 미배당 보증금을 단순 반영한 회차별 계산입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼 있으므로, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 확약의 효력은 해당 임차권에 한정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 퀸즈타운은 48세대입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 당하중학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 유사형 공동주택과 학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2018.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 상·하수도·위생·가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 성장관리계획구역, 성장관리권역, 교육환경 보호구역 등과 관련된 제한이 확인됩니다. 공시지가는 861,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 실거래가 233,000,000원과 245,000,000원까지 내려온 반면 과거에는 315,000,000원·350,000,000원·365,000,000원 거래가 있었고, 최근 대비 과거 가격 추세는 -26.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 이민우의 을구 4번 주택임차권등기에 적용되는지 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 배당 확인. 이민우는 전입 2020.08.10., 확정일자 2020.07.15., 보증금 260,000,000원으로 말소기준보다 앞섭니다. 확약을 제외한 원칙적 권리구조는 반드시 이해하고 입찰해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현 실질취득 295,000,000원은 최근 12개월 평균 239,000,000원의 123.4%이고 최신 거래 233,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -26.3%이므로 전체 평균 303,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오 분리. 1회 유찰 시 236,000,000원, 2회 유찰 시 188,800,000원입니다. 규칙상 임차인 미배당 인수액은 각각 28,104,000원과 74,643,200원이지만, 해당 임차권의 말소동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 별도 점유자 재확인. 확약은 이민우의 임차권에만 적용됩니다. 현장 점유와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인해 확약 밖의 별도 임차인이 없는지 대조해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 국의 압류가 존재하므로 실제 배당과 말소 범위, 조세 관련 우선순위는 원문 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 반전은 해결됐지만 가격은 아직 아니다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 임차인이 있어 매우 부담스러운 인수형 물건입니다. 실제로 전입 2020.08.10.은 말소기준 2021.07.09.보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건 295,000,000원이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균은 239,000,000원, 최신 거래는 233,000,000원이고, 현 실질취득은 최근 평균의 123.4%입니다. 최근 가격 흐름도 -26.3% 하락 추세입니다. 전체 평균 303,000,000원보다 낮다는 한 가지 숫자만으로 가격 가점을 주면 현재 시장을 거꾸로 읽게 됩니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높다. 이 사건의 결론입니다.
