인천지방법원 2026타경500829. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 7층 716호 오피스텔입니다. 소유자는 조석훈이고, 2022.07.18. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 116,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.06.14. 등기된 김보미의 주택임차권 116,000,000원입니다. 전입일 2022.07.18., 확정일자 2022.06.21.로 말소기준인 2026.01.30. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다.
통상 구조만 보면 매각대금으로 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 집행비용 2,284,000원을 제외한 103,716,000원이 임차인에게 배당되고 12,284,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 김보미 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층 716호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 7층 716호 · 20.75㎡ 전부 · 11층 중 7층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.07.18. 소유권이전 · 거래가액 116,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2026.01.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김보미의 임차권은 그보다 앞선 2024.06.14. 등기이므로 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약은 김보미 임차권에 적용되며, 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 아닙니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김보미 | 7층 716호 20.75㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 116,000,000원 | 전입 2022.07.18. 확정 2022.06.21. 배당요구 2024.06.14. | 대항력 有 우선변제 승계 없음 확약서 제출 |
② 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 밖 인수는 없다
배당계산만 기계적으로 보면 낙찰가가 내려갈수록 김보미 보증금의 미배당액이 커집니다. 현재 회차는 12,284,000원, 1회 유찰 시 33,126,400원, 2회 유찰 시 49,781,120원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에서는 김보미 임차권에 대한 말소동의 확약서를 적용하므로 세 회차 모두 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 106,000,000원 | 12,284,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,800,000원 | 33,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,840,000원 | 49,781,120원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 임차인 김보미 보증금 | 116,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김보미 보증금 부족분은 12,284,000원입니다. 다만 말소동의 확약서 적용에 따라 이 임차권에 대한 실질 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원, 미배당은 116,000,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 염골근린공원 남측 인근으로, 중소형 공장이 소재하는 공장지대 내에 주상복합건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 7층 716호입니다. 사용승인일은 2020.05.04.입니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역 등에 포함되며, 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 하자. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리 판단은 김보미 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 확약의 적용 대상과 말소 절차를 원문으로 확인하세요.
- 배당과 인수를 구분. 현재 배당계산상 부족분은 12,284,000원이지만, 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.19. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기부·관련 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저매각가는 106,000,000원이지만 최근 실거래 비교에 근거한 가격 우위는 단정하지 말고 주변 오피스텔 거래와 임대수요를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약 확인이 먼저”
이 물건은 표면적으로는 보증금 116,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재해 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 실제 배당표만 보면 현재 회차에서도 12,284,000원이 미배당되고, 유찰될수록 룰상 인수액은 더 커집니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 김보미 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
따라서 현재 최저가 106,000,000원에서의 실질취득액 역시 106,000,000원입니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소되는 구조이지만, 가격을 판단할 최근 실거래 비교 근거가 없고 민간임대주택등기도 존재합니다. 결론은 “권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증”입니다.
