인천지방법원 2026타경500872. 동인천역코아루시티 5층 516호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 권리분석의 기준점은 2022.12.27. 설정된 국 명의 근저당권으로, 채권최고액은 155,411,748원입니다. 그런데 심재석은 이보다 앞선 2021.10.21. 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2021.10.01.이어서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 보증금은 80,000,000원입니다.
그대로라면 낙찰가가 내려가 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하는 회차에서 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 유형입니다. 실제 시나리오에도 2회 유찰 시 룰상 매수인 인수액 11,267,200원이 계산됩니다. 그러나 본건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 심재석 관련 실질 인수는 0원으로 고정합니다. 이 확약은 심재석에게만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송현동 64-3 동인천역코아루시티 5층 516호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 제5층 제516호 · 임차권 등기 범위 30.232㎡ 전부 · 지하4층·지상21층 |
| 소유자 | 박용관 (소유권이전 등기 2019.11.08 · 거래가액 123,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.27 을구 1번 근저당권 · 국 · 채권최고액 155,411,748원 |
| 민간임대주택등기 | 2021.02.03 민간임대주택등기 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 1명, 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.12.27. 국의 근저당권입니다. 2023.07.04. 국의 압류와 2026.02.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2024.02.19. 설정됐던 국의 압류는 2025.08.04. 이미 말소됐고, 최초 신탁등기도 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 심재석 | 5층 516호 30.232㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.21 / 2021.10.01 | 80,000,000원 | 대항력 有우선변제 有승계 없음 |
| 최예원 | 점유 부분·용도 확인 필요 | 2026.02.06 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
심재석은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 현재 매각가 110,000,000원 가정에서는 집행비용 2,340,000원을 제외한 뒤 심재석 보증금 80,000,000원이 전액 배당되므로 이 회차 자체에서도 미배당 보증금이 없습니다. 더 낮은 회차에서는 룰상 미배당 보증금이 생길 수 있지만, 말소동의 확약 때문에 심재석 관련 실질 인수는 0원입니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’ 판단 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 110,000,000원입니다. 심재석에 대한 실질 인수가 확약으로 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 110,000,000원입니다. 다만 비교할 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 주장할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 110,000,000원 | 207,751,748원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 88,000,000원 | 229,395,748원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 70,400,000원 | 235,411,748원 | 11,267,200원 |
2회 유찰 시 표의 11,267,200원은 일반 규칙에 따른 계산값입니다. 본건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 심재석 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 해당 확약이 유효하게 매각조건에 반영된다는 전제에서 2회 유찰 시 실질취득은 70,400,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 심재석 보증금 (우선변제) | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 국 | 155,411,748원 | 27,660,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 심재석 보증금 80,000,000원이 전액 배당되고, 국의 근저당권에는 27,660,000원만 배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 동구 송현동 인천송현초등학교 남동측 인근. 주위에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상21층 건물의 제5층 제516호입니다. 위생·급배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 도로에 접합니다. 공시지가는 2,668,000원/㎡이고, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 최근 실거래 비교치가 확인되지 않아 이 물건의 가격대별 환금성을 수치로 판단하기보다 실제 거래사례를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 심재석 관련 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 확약의 대상, 효력과 매각조건 반영 여부를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 최예원 점유관계 확인. 전입일 2026.02.06.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.03. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 내용과 경매 후 처리 상태를 원문에서 대조할 필요가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 110,000,000원과 실질취득 110,000,000원은 계산되지만 실거래 비교치가 확인되지 않아 최저가만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 가정에서는 심재석 80,000,000원 전액 배당, 국 근저당권 27,660,000원 일부 배당, 주택도시보증공사 배당 0원으로 계산됩니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승부처”
이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실만 보면 인수형처럼 보입니다. 심재석은 말소기준보다 앞서 전입·점유했고 확정일자도 갖춰 보증금 80,000,000원에 대항력과 우선변제권이 있습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 심재석에 대한 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 현재 회차에서는 배당으로도 보증금 전액 회수가 예상됩니다.
다만 이 확약은 심재석에게만 적용됩니다. 최예원은 말소기준 이후 전입이라 현재 자료상 대항력은 없지만 보증금이 미상이고, 민간임대주택등기도 남아 있어 원문 확인 포인트가 있습니다. 무엇보다 실거래 비교치가 확인되지 않는 만큼 최저가 110,000,000원이 싸다는 결론은 금지해야 합니다. 이 물건은 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 잔여 점유관계는 확인 후 판단해야 하는 사건입니다.
