인천지방법원 2026타경500874. 미추홀구 숭의동 리치하임2차 4층403호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사대성하우징이며 2020.06.19. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 220,000,000원입니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 2022.01.25. 포천세무서장 관련 국의 압류로 지정된 말소기준권리와, 그보다 앞서 2020.06.12. 전입·점유를 시작한 임차인 송석재의 관계입니다.
송석재의 임대차계약일은 2020.04.25., 확정일자는 2020.05.11., 주민등록·점유개시일은 2020.06.12.입니다. 따라서 말소기준일 2022.01.25.보다 앞서 대항요건을 갖췄고, 보증금 220,000,000원에 대해 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 원칙적으로 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려가면 미배당액이 매수인에게 남을 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 송석재 임차권에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500874 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-6 리치하임2차 4층403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인주대로11번길 38 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 제4층 제403호 83.2㎡ 전부 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 · 2020.06.19. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송석재 | 제4층 제403호 83.2㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2020.06.12. | 우선변제 有 확정 2020.05.11. · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
등기부에는 2018.03.23. 농협은행주식회사 근저당권 192,000,000원이 설정됐다가 2020.06.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 2021.02.05. 국의 압류도 2021.06.14. 해제로 말소됐고, 2022.01.25. 국의 압류가 현재 말소기준권리로 지정돼 있습니다. 이후 2022.06.21. 송석재의 주택임차권등기와 2026.02.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 245,166,666원이 아니라 최근 130,000,000원을 봐야 한다
리치하임2차는 39세대, 사용승인일은 2017.11.28.입니다. 면적이 매칭되는 실거래는 총 6건이며 전체 평균은 245,166,666원입니다. 그러나 그 평균에는 2021~2022년 261,000,000원~270,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가장 최근 거래는 2024.07. 130,000,000원이고 최근 12개월 평균도 1건 기준 130,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -51.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 82.65㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2022.10 | 82.65㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 82.65㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2021.11 | 83.49㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.06 | 83.49㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.06 | 81.43㎡ | 4 | 261,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.2㎡ 대상 | 1건 | 130,000,000원 |
신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 244,000,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 187.7%입니다. 전체 과거 평균 245,166,666원과 비교하면 99.5%지만, 현재 가격 메리트를 판단할 때 이 수치를 근거로 “시세보다 싸다”고 볼 수 없습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하면 신건 가격은 최근 시세를 크게 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 송석재 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 19,784,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 244,000,000원에서는 송석재 보증금 220,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 19,784,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 기준 미배당액은 200,216,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 244,000,000원 | 0원 | 0원 | 244,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 195,200,000원 | 28,332,800원 | 0원 | 195,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 156,160,000원 | 66,826,240원 | 0원 | 156,160,000원 |
룰상 인수액은 대항력 임차인의 미배당액을 계산한 값입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 송석재 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의역 북동측 인근이며 주위에 아파트·오피스텔·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 난방·급배수·위생·주차장·승강기설비가 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 거래표본. 리치하임2차 39세대, 실거래 표본 6건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건에서 매수인 인수를 0원으로 보는 핵심 근거이므로 입찰 전 제출된 확약서의 내용과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 배당·말소 절차 확인. 송석재는 전입 2020.06.12., 확정일자 2020.05.11., 보증금 220,000,000원의 대항력·우선변제 임차인입니다.
- 최근 가격을 우선. 전체 평균 245,166,666원이 아니라 최신 거래·최근 12개월 평균 130,000,000원과 추세 -51.5%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 고가 경계. 현재 실질취득 244,000,000원은 최근 시세의 187.7%이므로 신건 가격 자체에 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 유찰 후에도 시세 대조. 1회 유찰 시 195,200,000원, 2회 유찰 시 156,160,000원이며 확약이 유지되는 전제에서 실질취득도 각각 같은 금액입니다. 각 회차마다 최신 거래와 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이어도 신건 가격은 별개다
이 물건은 단순한 무임차 안전형이 아닙니다. 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 존재하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리되는 사건입니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 확약으로 상당 부분 해소됩니다.
그러나 가격은 반대입니다. 신건 실질취득 244,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 130,000,000원의 187.7%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 245,166,666원만 보면 비슷해 보이지만, 최근 추세는 -51.5%입니다. 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 신건 가격은 강한 보류. 이 사건은 ‘인수액이 얼마냐’보다 ‘최근 시세 대비 얼마에 받느냐’가 최종 판단을 좌우합니다.
