인천지방법원 2026타경500889. 인천 미추홀구 숭의동 제이앤제이(J&J) 팰리스로 통칭되는 건물의 6층 603호, 전유면적 56.5963㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 소유자 박일성은 2021년 12월 23일 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022년 1월 27일 이뤄졌습니다.
권리분석의 중심은 임차인 홍태임입니다. 임대차계약일은 2021년 12월 23일, 확정일자는 2021년 12월 30일, 전입·점유개시는 2022년 1월 27일입니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023년 7월 13일이므로, 임차인은 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 이후 2024년 2월 14일 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500889 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 6층 603호 · 인주대로45번길 39-1 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔(주거용) · 전용 56.5963㎡ · 지상 11층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.12.23 매매 · 거래가액 230,000,000원 · 2022.01.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 과밀억제권역 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.07.13 갑구 9번 주택도시보증공사 가압류 225,000,000원입니다. 임차인의 전입·점유개시는 2022.01.27로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 미배당 보증금에 대해서는 원칙적으로 매수인 승계 문제가 생길 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍태임 6층 603호 56.5963㎡ 전부 | 230,000,000원 | 2022.01.27 / 2021.12.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
또 하나 확인할 권리는 2022.01.27 갑구 8-1 민간임대주택등기입니다. “임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택”이라는 등기가 말소기준보다 앞서 존재합니다. 이 등기의 매각 후 존속 여부와 낙찰자의 지위 승계 여부는 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본을 대조해 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 1.96억은 최근 시세보다 48% 높다
제이앤제이팰리스 동일·유사 면적의 실거래 12건 중 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 10건 평균 132,256,000원과 최신 거래를 우선해야 합니다. 전체 12건 평균은 142,046,666원이지만 2023년 12월의 234,000,000원 거래가 포함돼 있어 최근 시장보다 높게 보일 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.6㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 56.85㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2025.12 | 56.6㎡ | 6 | 127,360,000원 |
| 2025.12 | 56.85㎡ | 9 | 127,360,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 2 | 120,940,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 4 | 121,980,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 5 | 121,980,000원 |
| 2025.08 | 56.85㎡ | 10 | 151,000,000원 |
| 2025.06 | 56.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 132,256,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 196,000,000원은 최근 12개월 평균 132,256,000원의 148.2%입니다. 최신 거래인 2026년 5월 135,000,000원보다도 크게 높습니다. 여기에 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세가 -30.8%로 내려와 있어, 전체 평균 142,046,666원만 보고 “감정가 대비 싸다”는 판단을 해서는 안 됩니다.
유찰 시 가격도 구분해서 봐야 합니다. 1회 유찰 가정가는 156,800,000원, 2회 유찰 가정가는 125,440,000원입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 실질 인수가 0원이므로 낙찰가 자체가 실질취득액이 됩니다. 최근 12개월 평균 132,256,000원보다 낮아지는 것은 제시된 시나리오상 2회 유찰 가격 125,440,000원 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 홍태임 보증금 | 230,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 원칙상 임차인 보증금 미배당액은 37,544,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영해 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 평가했습니다. 실제 적용은 확약서 원본과 말소조건 확인이 전제됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 여부에 따라 해석이 갈린다
| 회차 | 가정 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 196,000,000원 | 37,544,000원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 156,800,000원 | 76,195,200원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 125,440,000원 | 107,116,160원 | 실질 인수 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 11층입니다.
- 입지. 숭의로터리 남동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 6미터·4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 기재된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 거래규모. 제이앤제이팰리스는 2017.01.24 준공, 6세대이며 동일·유사 면적 실거래 표본은 12건입니다.
- 경매지표. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회, 제공된 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 말소동의 확약서 원본 확인. 홍태임 임차권의 대항력·미배당 위험을 실질 0원으로 판단한 핵심 근거입니다. 확약 범위와 말소조건을 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.27 등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 매각 후 존속 여부와 낙찰자 지위 승계 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 최근 시세 기준으로 응찰가 산정. 전체 평균 142,046,666원보다 최근 12개월 평균 132,256,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -30.8%이므로 과거 234,000,000원 거래를 현재 가격의 근거로 사용하기 어렵습니다.
- 신건 가격 경계. 196,000,000원은 최근 12개월 평균의 148.2%입니다. 권리상 안전성이 확보돼도 현재 가격에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유 상태와 인도 일정은 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀려도, 가격은 그대로 남는다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 현재 회차 배당만 계산하면 37,544,000원의 미배당 인수가 생기지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원*입니다.
하지만 확약이 이 물건을 좋은 가격으로 만들어 주는 것은 아닙니다. 실질취득액 196,000,000원은 최근 12개월 평균 132,256,000원의 148.2%이고, 최신 거래도 135,000,000원에 그칩니다. 거래 추세는 -30.8%로 하락했습니다. 여기에 말소기준 전 민간임대주택등기까지 별도 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 임차권 인수는 확약으로 해소 가능하지만, 신건 가격은 최근 시세보다 현저히 높습니다. 권리는 조건부 통과, 가격은 부적합.
