인천지방법원 2026타경500892. 부평동 삼성아파트 5층 503호입니다. 이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차권이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 이주호의 임대차계약일자는 2022.05.31, 확정일자는 2022.06.02, 전입·점유개시는 2022.07.22이고 보증금은 146,000,000원입니다. 반면 이번 경매의 말소기준권리는 2023.06.29 국의 압류입니다. 따라서 이주호는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로, 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 원칙적으로 부족분이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
그러나 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 “을구 순위 5번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)”이라고 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 이주호 임차권으로 인한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 배당표상 단순 계산되는 부족분 13,690,000원은 확약을 반영하지 않은 룰상 금액으로 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500892 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 525-2 삼성아파트 5층 503호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 장제로91번길 24-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 · 제5층 제503호 · 사용승인일 2002.12.21 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.08.23 소유권이전 · 거래가액 151,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2023.06.29 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2022.07.22에 이주호가 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022.06.02에 받아 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 이후 2023.07.13 주택도시보증공사의 225,000,000원 가압류, 2024.04.11 이주호의 146,000,000원 주택임차권등기, 2025.12.26 국의 압류, 2026.02.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 원칙적 인수형이지만 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주호 제5층 제503호 42.95㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.22 확정일자 2022.06.02 | 146,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.04.11 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
| 신혜교 | 2026.01.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 시세 할인 여부는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 135,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않아 이 가격을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 이 사건은 권리구조가 가격보다 먼저 검토돼야 합니다. 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 최저가와 같은 135,000,000원이지만, 확약을 배제한 단순 계산에서는 임차인 미배당분이 별도로 발생합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 이주호 보증금 · 우선변제 | 146,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 146,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 이주호 보증금 부족분은 13,690,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 시장로터리 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 2002.12.21입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 도로. 북측 약 15m 내외, 남측 약 3m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이주호 임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 서류입니다.
- 임차권등기와 배당관계 대조. 이주호의 보증금은 146,000,000원, 전입·점유 2022.07.22, 확정일자 2022.06.02, 배당요구 2024.04.11입니다.
- 신혜교 점유 확인. 전입일 2026.01.21로 대항력은 없지만 보증금이 미상인 만큼 현황과 인도 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준 자체가 2023.06.29 국의 압류이고 2025.12.26에도 국의 압류가 있습니다. 배당·매각조건 원본을 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 135,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 수치가 없어 시세 할인 여부를 단정하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 말소동의 확약서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 승부처”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 이주호는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고 보증금은 146,000,000원입니다. 신건 매각가 135,000,000원 기준 단순 배당표에서는 13,690,000원이 남아 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 생깁니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이를 반영한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 물건은 “보증금이 낙찰가보다 크니 무조건 위험하다”도 아니고, “등기상 말소되니 무조건 안전하다”도 아닙니다. 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 적용되는지 확인하는 것이 권리분석의 마지막 관문입니다. 가격은 실거래 비교수치가 없는 만큼 135,000,000원이 싸다고 평가하지 않고 별도 검증이 필요합니다.
