인천지방법원 2026타경500893. 계양구 서운동 아델라이타운하우스 109동 5층 502호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 민정기의 대항력 있는 임차보증금 135,000,000원입니다. 민정기는 2021.12.14 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.19입니다. 말소기준으로 제시된 2023.06.29 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 배당요구도 2023.12.19 이뤄졌습니다.
현재 최저가 110,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,340,000원을 제외한 107,660,000원이 민정기에게 배당되고, 남는 보증금 27,340,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰대금만 보면 1.10억이지만 실제 부담은 137,340,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 183 아델라이타운하우스 109동 5층502호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 살라리로 26 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 내 제109동 제5층 제502호 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.12.30 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기 말소와 보증금 인수는 별개
말소기준은 2023.06.29 계양세무서장 처분의 갑구 9번 압류입니다. 이후의 갑구 10번 압류, 을구 6번 주택임차권등기, 갑구 11번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 민정기의 임차권등기가 2023.12.19에 이루어졌다는 이유만으로 보증금 위험까지 없어지는 것은 아닙니다. 실제 주민등록·점유는 2021.12.14로 말소기준보다 앞서고, 민정기에게는 대항력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민정기 제5층 제502호 34.5326㎡ 전부 | 2021.12.14 | 135,000,000원 | 2021.11.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.12.19 | 해당 없음 |
| 김정훈 | 2024.07.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김정훈은 2024.07.02 전입으로 말소기준인 2023.06.29보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 그 내용 자체는 추가 확인이 필요합니다. 민정기는 보증금 135,000,000원, 전입·점유 2021.12.14, 확정일자 2021.11.19가 확인되고 대항력과 우선변제권 모두 있는 임차인입니다.
③ 유찰돼도 ‘낙찰가만큼 싸지는’ 구조가 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 이 사건은 단순히 “1회 유찰되면 88,000,000원, 2회 유찰되면 70,400,000원이라 싸진다”고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 110,000,000원 | 27,340,000원 | 137,340,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,000,000원 | 48,984,000원 | 136,984,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 70,400,000원 | 66,267,200원 | 136,667,200원 |
현재 137,340,000원, 1회 유찰 시 136,984,000원, 2회 유찰 시 136,667,200원으로 실질취득액은 임차보증금 135,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 유찰로 최저가 숫자가 크게 내려가더라도 경제적 부담이 같은 폭으로 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 민정기 보증금 | 135,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 민정기 보증금 부족분은 27,340,000원으로 매수인 인수에 반영됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천계수중학교 북동측 인근으로 아파트단지와 다세대주택 등이 소재하는 주거지대이며 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 소재해 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 내 제109동 제5층 제502호이며 외벽은 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 회차는 110,000,000원 낙찰가에 27,340,000원 인수가 더해져 137,340,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득 136,984,000원, 2회 유찰 시 136,667,200원으로 표면 최저가만큼 부담이 줄지 않습니다.
- 민정기 보증금 확인. 135,000,000원 보증금과 대항력·우선변제권이 확인되므로 배당 후 미회수액의 매수인 인수 여부를 최종 명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위가 임차권등기 말소에 그치는지, 대항력 및 잔존 보증금 청구까지 영향을 주는지 원문 확인이 핵심입니다.
- 김정훈 점유관계 확인. 전입은 2024.07.02로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가 1.10억이 아니라 ‘약 1.37억 구조’를 봐야 한다
이 사건은 신건 최저가 110,000,000원만 보면 감정가 그대로 시작하는 단순한 다세대 경매처럼 보이지만, 실제 권리구조는 그렇지 않습니다. 민정기의 보증금은 135,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 현재 회차에서는 27,340,000원의 미배당이 생겨 매수인의 실질취득액이 137,340,000원이 됩니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 136,984,000원, 2회 유찰 시 136,667,200원으로 실질취득액이 크게 내려가지 않습니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 분명한 완화 요소지만, 확인된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸지는 물건”이 아니라 “확약서 효력을 확인해야 가격을 판단할 수 있는 인수형 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
