인천지방법원 2026타경500990. 부평동 해피팰리스 3층 302호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 권영만이고, 2021.05.07 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2022.05.04 동안산세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부평구 압류, 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기상 후순위인 2023년 임차권등기 자체가 아니라, 그 임차권자 서현덕의 전입·점유가 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 서현덕은 2021.03.30 확정일자를 받고 2021.04.06 전입했으며 2021.04.08 점유를 개시했습니다. 보증금은 260,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 이어지는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 ‘등기일’보다 전입일이 먼저다

2015~2021년에 설정됐던 부평농업협동조합·하나은행·신한은행·김홍철의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2022.05.04 갑구 6번 압류입니다. 그 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류와 각 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명

유용재는 2024.05.03 전입으로 말소기준 2022.05.04보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부 자체는 미상이나, 전입시점상 선순위 대항력 임차인으로 볼 수는 없습니다.

③ 유찰돼도 ‘실질취득’은 약 2.63억

이 물건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 단순히 싸지는 것이 아니라 임차보증금 미배당분이 늘어납니다. 제공된 회차별 계산을 합치면 다음과 같습니다.

낙찰가가 200,000,000원에서 160,000,000원, 128,000,000원으로 내려가도 실질취득은 각각 263,600,000원 → 263,040,000원 → 262,592,000원입니다. 즉 유찰에 따른 표면 가격 하락이 거의 그대로 인수액 증가로 전환됩니다. “1회 유찰되면 1.6억짜리”, “2회 유찰되면 1.28억짜리”라는 해석은 틀립니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

위 가정에서는 집행비용 3,600,000원을 제외한 196,400,000원이 서현덕에게 배당되고, 보증금 부족분 63,600,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동, 굴포천역 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 7호선 굴포천역이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 현장 확인 당시 폐문 부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 제3층 제302호이며 사용승인일은 2015.08.06입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 필로티주차장 설비가 확인됩니다.
• 도로. 남측 약 15미터 도로와 동측 약 8미터 도로에 접합니다.
• 사업지구. 대상 지역은 도심 공공주택 복합지구 사업이 진행되고 있는 지역으로, 감정평가서에서도 이를 입찰 시 유의사항으로 명시하고 있습니다.
• 규제 기재. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도심 공공주택 복합지구·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가부터 계산. 현재 회차는 최저가 200,000,000원이 아니라 제공 배당 가정상 263,600,000원의 취득부담으로 판단해야 합니다.
• 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원이지만 인수액이 각각 103,040,000원, 134,592,000원으로 늘어 실질취득은 약 263,000,000원 수준입니다.
• 서현덕 대항력 원본 대조. 전입 2021.04.06, 점유개시 2021.04.08, 확정일자 2021.03.30, 보증금 260,000,000원 및 배당요구 내용을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 말소동의 확약서 범위. 주택도시보증공사의 확약이 임차권등기 말소 외에 대항력·보증금 인수까지 어떤 범위로 정리하는지 원문을 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 서현덕의 실제 배당액과 인수액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 유용재 점유. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 현황상 점유관계와 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
• 도심 공공주택 복합지구. 진행 중인 사업이 소유권 취득 이후 이용·처분에 미치는 영향을 관련 자료로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2억 낙찰”이 아니라 “약 2.63억 취득”

이 물건의 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시등기가 소멸한다는 사실보다 말소기준 이전에 대항력을 갖춘 서현덕의 보증금 260,000,000원이 훨씬 중요합니다. 신건 200,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 배당 후 부족한 63,600,000원이 매수인에게 이어져 실질취득은 263,600,000원입니다.

더 중요한 것은 유찰입니다. 낙찰가가 160,000,000원이나 128,000,000원으로 떨어지면 싸지는 것처럼 보이지만, 인수액이 103,040,000원·134,592,000원으로 늘어 총부담은 각각 263,040,000원·262,592,000원입니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 2.63억원에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서는 분명 확인해야 할 긍정적 변수지만, 제공된 문구만으로는 서현덕의 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 여기에 세금 압류의 당해세 여부까지 실제 배당을 흔들 수 있습니다. 결론은 “표면 최저가는 2억, 판단 기준은 실질취득 약 2.63억.” 이 차이를 확인한 뒤에야 입찰가격을 논할 수 있는 사건입니다.