인천지방법원 2026타경501141. 인천 미추홀구 용현동 630-32, 8층 건물 중 7층 703호로 오피스텔 이용 중입니다. 소유자 권영만은 2021.08.23 매매를 원인으로 2021.09.17 소유권을 이전받았고 거래가액은 182,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 뒤늦게 나타난 임차권등기 자체가 아니라, 임차인 조병현의 전입·점유가 2021.09.17로 말소기준권리인 2022.09.13 주택도시보증공사 가압류보다 앞선다는 점입니다.
따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 현재 매각가 164,000,000원 가정에서 집행비용 3,096,000원을 제외하면 임차인에게 160,904,000원이 배당되고 21,096,000원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있어 본 분석에서는 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501141 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 630-32 7층 703호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 토금남로4번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 58.9421㎡ · 8층 중 7층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.08.23 매매 · 거래가액 182,000,000원 · 2021.09.17 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현장 표기 | 건물에 비호리치빌이라고 적혀있음 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.09.13 주택도시보증공사 가압류입니다. 2017.06.27 설정된 황영희 근저당권 260,000,000원은 2017.07.14 이미 말소됐고, 케이비부동산신탁주식회사 신탁등기도 2021.09.17 말소됐습니다. 이후 2022.09.22 동안산세무서장 압류, 2023.10.23 조병현 주택임차권등기, 2025.03.24 남동세무서장 압류, 2026.02.10 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 룰상 미배당은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조병현 | 7층 703호 58.9421㎡ 전부 | 182,000,000원 | 2021.09.17 | 2021.09.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
조병현은 실제 임차인 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고로 분류된 임차인이 아닙니다. 배당요구일은 2023.10.23입니다. 현재 회차에서 배당만 계산하면 보증금 182,000,000원 중 160,904,000원이 배당되고 21,096,000원이 부족합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 시세가 중요하다
비호리치빌의 거래자료는 총 12건이며 전체 평균은 169,495,000원입니다. 이 수치만 보면 최저가 164,000,000원이 전체 평균의 96.8%지만, 과거 182,000,000원 거래가 반복돼 전체 평균이 높게 형성돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균 147,470,000원, 최신 거래 143,000,000원, 최근과 과거의 추세 -15.2%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.57㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2025.12 | 59.01㎡ | 8 | 151,940,000원 |
| 2025.05 | 59.36㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 2022.04 | 58.94㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 59.36㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 58.94㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 58.94㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 58.94㎡ | 8 | 182,000,000원 |
| 2021.07 | 59.57㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 2021.07 | 58.94㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2021.06 | 59.57㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2021.06 | 59.36㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 147,470,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 169,495,000원 |
현재 최저매각가 164,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.2%입니다. 최신 2026.05 거래도 143,000,000원이고, 최근 거래 추세는 과거 대비 -15.2%입니다. 따라서 전체 평균 169,495,000원보다 최저가가 낮다는 이유로 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다. 확약 반영 후 실질취득액 역시 현재 회차에서는 164,000,000원이므로 가격 판단은 그대로 부정적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 조병현 보증금 | 182,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 미배당액은 21,096,000원으로 산출돼 매수인 인수로 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 완전히 다른 결과를 만든다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 21,096,000원 | 0원 | 164,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 131,200,000원 | 53,436,800원 | 0원 | 131,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,960,000원 | 79,309,440원 | 0원 | 104,960,000원 |
확약을 반영하지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인 인수를 실질 0원으로 반영하므로, 유찰 시 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 현재 신건은 최근12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가 131,200,000원은 최근12개월 평균 147,470,000원보다 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 신흥여자중학교 남동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지·다세대주택·업무시설·학교·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 7층 703호이며, 위생·급배수·승강기·차량용기계승강기·난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 1,701,000원/㎡입니다.
- 거래 유동성. 비호리치빌은 3세대, 최근12개월 거래는 2건이며 같은 물건군 경매의 평균 유찰횟수는 1.5회입니다.
- 현장 확인. 감정평가 시 거주인 및 이해관계인이 부재해 외형조사와 건축물현황도·평가전례에 따른 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문과 적용 대상 임차권등기를 직접 대조하세요.
- 임차인 권리 순서. 조병현의 전입·점유 2021.09.17은 말소기준 2022.09.13보다 빠릅니다. 단순히 임차권등기일 2023.10.23만 보고 후순위로 판단하면 안 됩니다.
- 신건 가격. 최저가 164,000,000원은 최근12개월 평균 147,470,000원의 111.2%입니다. 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -15.2%이고 최신 거래는 143,000,000원이므로 과거 전체 평균 169,495,000원보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 131,200,000원, 2회 유찰 시 104,960,000원입니다. 확약이 그대로 적용된다면 유찰과 함께 실질취득액도 내려갑니다.
- 실내상태 확인. 감정평가가 내부 직접 확인이 아닌 유사 물건의 통상적 상태를 기준으로 작성됐다는 점을 확인하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 높다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 182,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 21,096,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 164,000,000원은 최근12개월 평균 147,470,000원의 111.2%이고, 최신 거래는 143,000,000원, 거래 추세는 -15.2%입니다. 게다가 비호리치빌은 3세대이고 경매 평균 유찰횟수도 1.5회입니다. 결론은 확약 원문 확인이 전제된 권리관계는 관리 가능하지만, 신건 가격은 보류입니다. 현재 회차보다 유찰 이후 가격을 다시 비교하는 편이 합리적인 사건입니다.
