인천지방법원 2026타경501156. 인천 서구 석남동 한빛아트빌 5동 4층 401호, 전용 41.70㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박일성으로 2022년 110,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력을 갖춘 임차인 엄다인의 보증금 110,000,000원입니다. 말소기준은 2023.06.29. 계양세무서장의 압류이고, 엄다인은 2022.03.25. 전입·점유를 시작해 그보다 앞섭니다.
현재 최저매각가는 95,000,000원입니다. 그러나 예상배당표상 집행비용 2,110,000원을 차감한 뒤 엄다인에게 92,890,000원이 배당되고, 보증금 중 17,110,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 부근에서 고정됩니다. 따라서 이 사건은 9,500만원짜리 물건으로 보면 안 되고 실질취득가 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501156 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 526-17 한빛아트빌 5동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.70㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 박일성 (2022.04.15. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 과거 국민은행·영광농업협동조합·한국스탠다드차타드은행의 근저당권은 이미 말소돼 현재 권리분석의 핵심이 아닙니다. 현재 말소기준은 2023.06.29. 갑구 8번 압류입니다. 그 뒤의 인천광역시 서구 압류, 부천세무서 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 임차인 엄다인은 2022.03.25. 전입·점유, 확정일자 2022.01.27.로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.04.12.에는 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 부분은 매수인에게 승계될 위험이 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄다인 4층 401호 41.70㎡ 전부 | 2022.03.25 / 2022.01.27 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 승계 위험 |
| 신흥재 | 2025.11.25 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
신흥재는 2025.11.25. 전입으로 말소기준인 2023.06.29.보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 임대차 조건은 매각물건명세서 원본과 현황을 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 95%가 아니라 실질취득가를 봐야 한다
한빛아트빌5동 전용 41.70㎡의 확인된 거래는 7건입니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 100,000,000원, 최신 거래 역시 2023.04. 100,000,000원입니다. 전체 7건 평균은 105,714,285원이지만 가격 판단에서는 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 41.70㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2023.03 | 41.70㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.11 | 41.70㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2022.11 | 41.70㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2022.03 | 41.70㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 41.70㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2021.08 | 41.70㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 100,000,000원 |
표면상 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.0%입니다. 이것만 보면 싸 보입니다. 하지만 엄다인 미배당 17,110,000원을 인수하면 현재 회차 실질취득은 112,110,000원입니다. 즉 최근 평균·최신 거래인 100,000,000원보다 높은 가격입니다. 더구나 최근 거래군은 과거 거래군보다 11.8% 하락한 것으로 집계돼, 전체 평균 105,714,285원을 근거로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 임차인 엄다인 보증금 | 110,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 엄다인 보증금 미배당액은 17,110,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질부담 — 낙찰가 하락이 인수액 증가로 상쇄
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 95,000,000원 | 17,110,000원 | 112,110,000원 |
| 1회 유찰 시 | 76,000,000원 | 35,768,000원 | 111,768,000원 |
| 2회 유찰 시 | 60,800,000원 | 50,694,400원 | 111,494,400원 |
세 회차 모두 총부담이 111,000,000원대를 유지합니다. 대항력 있는 보증금 110,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문입니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지므로 단순히 보증금과 정확히 같은 금액은 아니지만, 구조적으로는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 증가해 실질취득가가 보증금 부근에 고정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 한빛아트빌5동은 12세대이며 2001.10.17. 사용승인됐습니다.
- 입지. 신촌공원 남서측 인근으로 동류형 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 석남역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 4층 401호이며 급·배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,727,000원/㎡, 토지면적은 219.9㎡입니다.
- 거래 흐름. 확인 거래는 7건이고 최신 거래는 2023.04. 100,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -11.8%로 하락 추세입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 임차인의 대항력·보증금 반환청구까지 포기하는 내용인지 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 현재 회차는 최저가 95,000,000원이 아니라 예상 인수액을 합한 112,110,000원을 가격 비교 기준으로 보아야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰돼도 예상 인수액이 35,768,000원·50,694,400원으로 증가해 총부담이 크게 내려가지 않습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 신흥재 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 점유관계와 임대차 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 보수적 적용. 최신 확인 거래가 2023.04.이고 데이터상 추세도 -11.8%이므로 전체 평균 105,714,285원보다 최근 평균 100,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 안전합니다.
맺으며 — “9,500만원 낙찰”이 아니라 “1.1억원대 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 표면 최저가는 95,000,000원이고 최근 12개월 평균 100,000,000원의 95.0%입니다. 그러나 그 숫자만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 엄다인은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이며 보증금은 110,000,000원입니다. 현재 예상배당 기준 미배당액 17,110,000원을 더하면 실질취득은 112,110,000원으로 최근 평균과 최신 거래 100,000,000원을 넘어섭니다.
게다가 시장 추세는 -11.8%입니다. 1회·2회 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총부담은 111,000,000원대를 유지합니다. HUG의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 완화 요소지만, 제공된 문구만으로 임차인의 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 현재 정보 기준 결론은 권리 해소 확인 전에는 보수적으로 인수형으로 평가해야 하고, 가격도 최근 시세보다 높다입니다.
