인천지방법원 2026타경501159. 인천 미추홀구 숭의동 185-39, 185-40 소재 건물의 9층 902호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 현재 소유자는 박일성이며 2021.10.04 매매를 원인으로 230,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 2023.01.26 케이비국민카드 가압류가 말소기준권리라는 점입니다. 임차인 박하늘은 2021.11.09 주민등록, 2021.11.13 점유개시, 2021.10.08 확정일자를 갖추고 있어 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 확보했습니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당분이 커지는 선순위 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501159 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 9층902호 · 경인로42번길 52-30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 13층건 내 9층 902호 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.10.04 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약서가 핵심
말소기준권리는 2023.01.26 주식회사 케이비국민카드 가압류 13,569,301원입니다. 이후 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 박하늘은 등기된 임차권 자체의 접수일보다 앞선 2021.11.09 주민등록과 2021.11.13 점유개시를 갖고 있어 대항력은 말소기준권리보다 선순위입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박하늘 | 제9층 제902호 59.9925㎡ 전부 | 230,000,000원 | 2021.11.09 / 2021.10.08 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 186,000,000원입니다. 현재 회차에서 확약서를 반영한 실질취득액도 186,000,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신거래·가격추세는 확인되는 수치가 없어, 현재 가격이 시세 대비 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 1. 임차인 박하늘 보증금 | 230,000,000원 | 182,596,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,569,301원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당분은 47,404,000원입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 배당표의 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 남서측 인근이며 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층건 내 9층 902호이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 소화전, 스프링클러, 난방, 옥외 자주식 및 기계식 주차장 등이 확인됩니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 세장형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중이고, 북서측 약 6미터 및 북동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역 관련 기재가 있습니다. 공시지가는 1,442,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 사건의 권리판단을 바꾸는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상과 조건을 반드시 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 선순위성 확인. 박하늘의 주민등록일 2021.11.09는 말소기준권리 2023.01.26보다 앞섭니다. 확약이 무효·불충분하면 미배당 보증금 인수 문제가 다시 살아납니다.
- 배당 구조 확인. 신건 기준 임차인 예상배당 182,596,000원, 계산상 미배당 47,404,000원입니다.
- 유찰 시 구조 재계산. 1회 유찰 시 매각가 148,800,000원·인수 계산액 84,083,200원, 2회 유찰 시 매각가 119,040,000원·인수 계산액 113,426,560원으로 제시되어 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없으므로 감정가 186,000,000원이 시장가격 대비 유리하다고 단정하지 말고 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약서가 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면적으로는 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 주의가 필요한 경매입니다. 현재 매각가 186,000,000원 기준으로는 배당 후 47,404,000원이 남는 계산이어서 일반적인 경우라면 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
따라서 권리의 핵심은 ‘선순위 임차인이 있느냐’에서 끝나지 않고, 확약서가 실제 매각조건대로 집행되어 임차권등기가 말소되느냐입니다. 그 부분이 원문으로 확인된다면 현재 회차 실질취득액은 186,000,000원입니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트까지 확인된 물건은 아닙니다. 권리는 확약서 확인 후 통과 가능, 가격은 별도 검증. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
