인천지방법원 2026타경501192. 미추홀구 용현동 애플하우스2차 5층 503호, 전용 15.34㎡의 다세대 물건입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 이희찬이며 2021.07.17 매매를 원인으로 2021.08.03 소유권을 이전받았고 거래가액은 47,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 단순하지 않습니다. 조연우 임차인은 임대차계약 2021.06.15, 확정일자 2021.06.15, 주민등록 및 점유개시 2021.07.13으로, 현재 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류의 2023.04.13보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 원칙적으로 미배당 보증금이 남으면 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 임차인입니다.
그러나 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약은 조연우 임차권에 한해 적용되므로, 이 임차인의 미배당분은 계산상 인수액이 발생하더라도 실질적으로는 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다. 조사된 임차인은 조연우 1명이고 보증기관 승계 임차인으로 표시된 별도 신고도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 5층 503호 · 낙섬중로 78-22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 15.34㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이희찬 · 2021.08.03 소유권이전 · 거래가액 47,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 47,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2011.03.23 |
| 세대수 | 24세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승부처
현재 말소기준은 2023.04.13 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 2011년·2012년 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2023.01.25 국 압류와 2023.07.25 국 가압류도 이후 각각 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류 이후의 2023.08.16 주택임차권등기와 2026.02.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조연우 | 5층 503호 15.34㎡ 전부 2021.07.13 | 47,000,000원 | 2021.06.15 배당요구 2023.08.16 | 대항력 있음 우선변제 가능 보증기관 승계 없음 말소동의 확약 |
신건 매각가 52,000,000원을 가정하면 집행비용 1,336,000원을 제외한 뒤 조연우 보증금 47,000,000원이 전액 배당되는 계산이어서, 이 회차에서는 확약을 별도로 고려하지 않더라도 매수인 인수액이 0원입니다.
문제는 유찰될 때입니다. 원래 대항력 원칙만 적용하면 1회 유찰 가격 41,600,000원에서는 매수인 인수액이 6,548,800원, 2회 유찰 가격 33,280,000원에서는 14,719,040원으로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에 조연우 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 금액들은 룰상 계산되는 미배당 인수액일 뿐 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 신건 5,200만원은 최근 시세 위
애플하우스2차는 24세대이며, 비교면적은 전용 15.34㎡입니다. 확인되는 거래는 2021.07부터 2022.08까지 5건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 14.42㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 14.67㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2021.10 | 14.42㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2021.07 | 15.34㎡ | 5 | 47,000,000원 |
| 2021.07 | 15.34㎡ | 5 | 47,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 48,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 49,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 5건 평균 48,200,000원보다 최근 12개월 평균 49,000,000원과 최신 거래 50,000,000원을 우선해 보는 편이 안전합니다. 신건 최저가 52,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%이고, 최신 거래 50,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건을 신건 가격에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
최근 구간은 과거 구간 대비 +4.3%로 하락 추세는 아니지만, 최신 확인 거래가 2022.08이라는 점은 별도로 유의해야 합니다. 현재 경매 최저가가 그 최신 거래가보다 높은 이상, 신건에서 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,336,000원 |
| 1. 임차인 조연우 보증금 | 47,000,000원 | 47,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 47,000,000원 | 3,664,000원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 43,336,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 52,000,000원 가정에서는 조연우 보증금 47,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 3,664,000원이 배당됩니다. 신청채권 미배당은 43,336,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 52,000,000원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 | 41,600,000원 | 6,548,800원 | 확약 적용 시 0원 |
| 2회 유찰 | 33,280,000원 | 14,719,040원 | 확약 적용 시 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현초등학교 북서측에 위치하며 주변은 동유형 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 전용면적은 15.34㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 2011.03.23입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,357,000원/㎡입니다.
- 환금성. 24세대 소규모 건물의 15.34㎡ 원룸형으로, 거래 표본은 5건입니다. 최신 확인 거래가 2022.08인 만큼 최근 가격 확인이 특히 중요합니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 조연우 임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 서류입니다. 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 대항력 날짜 재확인. 임차권등기일 2023.08.16이 아니라 실제 전입·점유일 2021.07.13이 말소기준 2023.04.13보다 빠릅니다.
- 신건 가격 경계. 52,000,000원은 최근 12개월 평균 49,000,000원의 106.1%이며 최신 거래 50,000,000원도 웃돕니다.
- 거래 공백 고려. 최신 확인 실거래가 2022.08이므로, 입찰 직전 현재 거래 가능 가격을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 소형 원룸형 환금성. 24세대·전용 15.34㎡인 만큼 실수요와 매수층의 폭을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 단순한 무임차 안전물건이 아닙니다. 조연우 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입·점유해 대항력 있는 임차인이라는 점을 먼저 인정해야 합니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 52,000,000원은 최근 12개월 평균 49,000,000원의 106.1%이고 최신 거래 50,000,000원보다도 높습니다. 거래 표본이 5건, 건물은 24세대, 전용은 15.34㎡의 원룸형인 점까지 고려하면 신건에서 가격 프리미엄을 줄 이유가 약합니다. 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 보류. 이 사건은 ‘대항력 임차인’이라는 표면보다 확약서의 효력과 실제 응찰가격을 함께 보는 것이 핵심입니다.
