인천지방법원 2025타경35004. 김포시 운양동 1278-4 소재 토지와 2동 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 칼라강판지붕 2층입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 902,097,800원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 중심은 2021.03.19. 설정된 남서울농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 588,000,000원이고, 이를 기준으로 이후 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이우재의 전입일은 2025.06.05.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35004 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1278-4 2동 · 경기도 김포시 김포한강11로 29-15 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 칼라강판지붕 2층 |
| 토지 | 대 · 338.2㎡ · 제1종전용주거지역 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 소유자 | 오진영 · 2021.03.19. 소유권이전 · 매매원인 2020.11.18. |
| 감정가 / 최저가 | 902,097,800원 / 902,097,800원 (신건) |
| 경매 청구액 | 66,118,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021.03.02. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 960,000,000원은 2021.03.19. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 남서울농업협동조합 근저당권 588,000,000원입니다. 이후 존속 중인 수협은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이우재 | 2025.06.05 | 미상 | 미상 | 2026.02.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이우재의 전입신고는 말소기준일인 2021.03.19.보다 늦은 2025.06.05.이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.02.09. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 따라서 낙찰자 인수위험과 별개로, 보증금·확정일자·점유범위는 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 신건 902,097,800원, 상대가격 판단은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 902,097,800원에서 시작합니다. 1회 유찰 시 시나리오는 721,678,240원, 2회 유찰 시는 577,342,592원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격 근거가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정해 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 902,097,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,420,978원 |
| 2. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 588,000,000원 | 588,000,000원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 55,506,011원 | 55,506,011원 |
| 4. 강제경매 관련 · 유에스제십삼차유동화전문유한회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,170,811원 |
채권총액 643,506,011원은 현재 회차와 1회 유찰 시 전액 배당되는 시나리오입니다. 유에스제십삼차유동화전문유한회사의 채권액은 계산에서 제외되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당과 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 902,097,800원 | 643,506,011원 | 0원 | 247,170,811원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 721,678,240원 | 643,506,011원 | 0원 | 68,555,447원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 577,342,592원 | 569,169,166원 | 74,336,845원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권 미배당이 74,336,845원으로 늘지만 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 채권자가 덜 배당받는 것과 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것을 구분해야 합니다.
⑥ 물건 자체의 핵심 — 공유지분 토지와 제시외 건물
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 공유지분 토지. 토지는 구분소유적 공유관계로 평가됐고, 합법적인 건축물의 점유면적을 기준으로 해당 지분 위치를 특정해 공부면적으로 감정평가했습니다.
- 건물 반영범위. 1층·2층 확장형 발코니 부분은 각 층 건물가격에 포함됐고, 2층 상층부 다락은 2층 건물가격에 포함됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
⑦ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 운양동 샘재사거리 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종전용주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)입니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 338.2㎡, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 1,557,000원/㎡입니다.
- 제한. 고도지구·장애물제한표면구역·진입표면구역·성장관리권역·택지개발지구·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래 관련. 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이우재는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당·최우선변제 판단을 위해 원본을 대조하세요.
- 점유범위 확인. 임차인의 실제 사용부분이 특정되지 않았으므로 건물 전체 또는 일부 점유 여부를 현장에서 확인하세요.
- 공유지분 토지 확인. 토지 지분의 실제 사용경계와 건물·마당·도로 관계를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 확장형 발코니·다락의 현황을 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 902,097,800원을 주변 단독주택·토지 실거래와 별도로 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당표 한계. 유에스제십삼차유동화전문유한회사 채권액과 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 예상 잔여액을 확정치로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.19. 남서울농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 이우재도 2025.06.05. 전입으로 대항력이 없어, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 물건의 난점은 다른 곳에 있습니다. 임차인의 보증금·확정일자가 미상이고, 토지는 구분소유적 공유관계로 평가됐으며, 제시외 건물과 확장 발코니·다락까지 포함된 일괄매각입니다. 게다가 실거래 비교 없이 신건 902,097,800원의 가격 매력을 단정할 수도 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 물건·토지관계와 가격 검증은 반드시 필요한 사건입니다.
