✅ 확약 적용 인수 0원 📉 최근12개월 대비 107.9% 📊 최근 추세 -28.6% 🏠 실제 확인 임차인 2명
인천지방법원 2026타경501265. 인천 미추홀구 숭의동 ‘소노하임’ 2층 204호, 전용 69.5884㎡ 오피스텔입니다. 현 소유자 박일성은 2022.04.16 매매를 원인으로 198,000,000원에 취득했고, 등기는 2022.05.09 접수됐습니다. 이번 사건의 말소기준은 2023.06.30 계양세무서의 압류입니다. 이후 부천세무서 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 등기 순서만 보면 말소기준 뒤에 들어온 주택임차권등기입니다. 조유빈의 임차권등기는 2024.05.16 접수됐지만, 실제 임대차의 확정일자는 2022.03.29, 전입·점유개시는 2022.04.15로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 봐야 하고, 보증금 198,000,000원이 매각대금보다 커 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 조유빈 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 162-81 소노하임 2층 204호 · 경인로7번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 69.5884㎡ · 12층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.04.16 매매 · 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 존재
과거 수협은행 근저당 180,000,000원은 2022.04.15 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2023.06.30 국의 압류입니다. 조유빈의 임차권등기 자체는 2024.05.16이지만 전입·점유가 2022.04.15로 더 빠르기 때문에 대항력을 갖습니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제 대상입니다.
② 임차인 — 실제 확인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조유빈 제2층 제204호 69.5884㎡ 전부 · 주거 | 2022.04.15 / 2022.03.29 | 198,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 말소동의 확약 적용 |
| 한기정 | 2025.06.09 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
한기정은 전입신고가 말소기준인 2023.06.30보다 늦은 2025.06.09이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 입찰 전 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다. 확인되는 실제 임차인은 조유빈·한기정 2명이며, 보증기관 중복신고 임차인으로 표시된 사람은 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 봐야 한다
소노하임의 전체 10건 평균 거래가는 200,800,000원이지만 과거 270,000,000원대 거래까지 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 152,000,000원, 최신 거래 155,000,000원, 최근 가격 추세 -28.6%를 우선하는 것이 합리적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 69.59㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 67.75㎡ | 12 | 149,000,000원 |
| 2025.05 | 70.66㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2024.08 | 70.66㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.09 | 70.99㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2022.07 | 70.99㎡ | 3 | 271,000,000원 |
| 2022.07 | 67.75㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 69.59㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2022.02 | 67.36㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 69.59㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 152,000,000원 |
최저매각가 164,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.9%입니다. 최신 거래도 155,000,000원이고 최근 거래 추세가 -28.6%이므로, 전체 평균 200,800,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 신건에서는 최근 시장가격보다 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 조유빈 보증금 | 198,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조유빈의 미배당 보증금은 37,096,000원입니다. 그러나 이 사건에는 해당 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 조유빈에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천축구전용경기장 남동측 인근에 위치하며 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 2층 204호이며 위생·급배수·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 환금성. 소노하임은 8세대이며 2018.01.19 사용승인됐습니다. 최근 실거래는 존재하지만 거래 표본이 많지 않고 최근 가격 추세가 -28.6%여서 가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 조유빈 보증금 인수위험을 실질 0원으로 만드는 핵심 근거이므로 적용 범위와 조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 한기정 점유관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유 및 배당관계를 재확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 200,800,000원보다 최근 12개월 평균 152,000,000원과 최신 거래 155,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -28.6%이므로 과거 200,000,000원대 거래를 현재 적정가의 직접 근거로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 8세대로 거래 표본이 제한적이므로 향후 매도 시 유동성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 권리위험을 지워도, 가격까지 싸지는 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 198,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험도가 높은 인수형 경매입니다. 신건 매각가를 기준으로 계산하면 미배당액 37,096,000원이 남기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 조유빈 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격이 문제입니다. 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 152,000,000원의 107.9%이고, 최신 거래도 155,000,000원입니다. 여기에 최근 가격 추세가 -28.6%이며 소노하임 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 따라서 권리위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만 신건 가격은 보류가 맞습니다. 이 물건의 핵심은 “인수액이 얼마냐”보다 확약서의 효력이 정확히 확인되는지, 그리고 최근 하락한 시장가격에 맞는 응찰가인지입니다.
