인천지방법원 2026타경501269. 주안동 이화로즈빌 5층 501호, 전용 45.7㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이정용으로, 2022.04.28 매매를 원인으로 2022.05.02 소유권을 이전받았고 당시 등기부상 거래가액은 157,000,000원입니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액도 157,000,000원입니다.

이 사건의 권리분석 핵심은 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 현재 말소기준은 2026.01.12 계양세무서장 압류인데, 박미림의 전입·점유는 2022.04.08, 확정일자는 2022.03.07이고 임차권등기는 2024.05.13입니다. 따라서 박미림의 권리는 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 157,000,000원 전액을 기준으로 보면 최저가 124,000,000원만 보고 “79%라 싸다”고 판단할 사건이 아닙니다. 원래 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에 수렴하기 때문입니다. 다만 이 사건에는 박미림 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 박미림에 한한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권 뒤에 압류가 있다

등기부상 과거 순천원예농업협동조합·인천축산업협동조합·현대캐피탈의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.01.12 압류이고, 그보다 앞선 박미림의 전입·점유 및 임차권등기가 핵심 선순위 권리입니다. 이후 2026.02.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 관계 — 3명 각각 따로 봐야 한다

* 박미림은 배당계산상 미배당액 35,536,000원이 발생하지만, 제출된 말소동의 확약서를 정확도 규칙에 반영해 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다. 이 효과는 박미림에게만 적용됩니다.

③ 가격 비교 — 124,000,000원이 곧 ‘확정된 싼 가격’은 아니다

이화로즈빌(927-40)은 총 12세대이며, 대상과 같은 전용 45.7㎡로 확인되는 실거래는 2022.04 5층 157,000,000원 1건입니다. 데이터상 최저가 124,000,000원은 이 거래가의 79.0%입니다.

다만 이 거래 하나만으로 현재 시세를 강하게 확정하기는 어렵습니다. 거래 표본이 1건이고 거래 시점도 2022.04이기 때문입니다. 따라서 “124,000,000원이 157,000,000원보다 21% 낮으니 무조건 싸다”는 결론은 금물입니다. 박미림 인수는 확약 반영으로 0원이지만, 송필종·강진숙의 보증금이 확인되지 않은 상태라 전체 실질취득액은 124,000,000원으로 완전히 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 박미림 보증금 부족분은 35,536,000원입니다. 다만 이 사건에는 박미림 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 박미림 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 송필종·강진숙 관련 금액은 이 배당표에 확정액으로 잡혀 있지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 박미림만 보면 총부담이 내려가지 않는 구조였다

확약이 없었다면 박미림의 보증금 157,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하는 구조입니다. 즉 최저가만 낮아질 뿐, 박미림 보증금 기준 실질취득 부담은 사실상 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 제출된 확약으로 그 주된 인수부담이 해소되는 것이 핵심입니다. 다만 확약 밖 송필종·강진숙의 권리는 별도로 남습니다.

⑥ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제5층 제501호이며 전용면적은 45.7㎡입니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장상 2023-위반-307, 5층 501호 다세대주택에 경량철골조 11㎡ 무단증축이 등재되어 있습니다.
• 입지. 인천가정법원 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 간석역(경인선)이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,360,000원/㎡, 토지면적은 335.9㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·준주거지역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 총 12세대 규모이며 동일 전용면적 확인 실거래 표본은 1건입니다. 거래 표본이 얇아 가격 판단 시 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박미림 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서의 대상이 을구 7번 박미림 임차권등기와 정확히 일치하는지, 매각 후 말소 절차에 필요한 조건이 무엇인지 원문으로 확인해야 합니다.
• 송필종·강진숙 보증금 확인. 두 사람은 보증금·확정일자가 미상입니다. 보증금, 실제 점유, 임대차계약, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 전체 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
• 대항력 단정 금지. 송필종·강진숙은 전입일만 확인된 상태이므로 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 판단하는 것이 안전합니다.
• 위반건축물 11㎡. 집합건축물대장상 무단증축 부분의 현황, 시정 여부, 이행강제금 및 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
• 실거래 표본 한계. 확인 거래는 2022.04 157,000,000원 1건입니다. 이 숫자 하나를 현재 시세로 단정하지 말고 개별 물건 상태와 최신 현장 매물·거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 범위 확인. 조사된 사람이 3명이므로 낙찰 후 실제 점유자와 점유 근거를 확인해 인도·명도 절차를 준비해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗해진 것은 아니다”

이 사건을 단순히 감정가 124,000,000원, 과거 실거래 157,000,000원만 비교해 “79%니까 싸다”고 보면 핵심을 놓칩니다. 박미림은 보증금 157,000,000원의 선순위 임차권자로, 확약이 없었다면 현재 회차에서도 35,536,000원의 인수가 발생하고 유찰될수록 그 인수액이 커지는 구조입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 박미림 관련 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.

하지만 확약은 박미림에게만 적용됩니다. 송필종·강진숙의 보증금·확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능성과 인수금액이 미상이고, 501호에는 11㎡ 무단증축 위반건축물까지 등재되어 있습니다. 실거래도 2022.04의 157,000,000원 1건뿐이라 현재 가격의 확실한 안전마진을 입증하기에는 표본이 약합니다. 따라서 이 물건은 주된 선순위 인수 문제는 확약으로 해소됐지만, 미상 점유관계와 위반건축물 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 경매입니다.