인천지방법원 2025타경35035. 부천시 오정구 여월동 우성빌라 나동 301호 다세대주택입니다. 현 소유자는 정만수이고, 2021.05.11. 매매로 118,000,000원에 취득했습니다. 이번 권리분석의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2023.01.31. 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있다는 점입니다. 그보다 앞선 2021.05.10. 전입·점유개시를 갖춘 118,000,000원 임차권이 존재하므로, 말소동의가 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수 위험을 반드시 봐야 하는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 8번 주택임차권등기 말소동의 서면 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 원계산상 미배당액이 생기더라도 매수인 실질 부담은 0원으로 반영합니다. 또한 한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 분류돼 있으므로, 118,000,000원을 별도의 실거주 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 기준에서 실제 임차인은 0명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35035 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 3-81 우성빌라 나동 3층301호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 3층 301호 |
| 소유자 | 정만수 · 2021.05.11. 매매 · 거래가액 118,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 125,930,245원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 말소동의로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.01.31. 국의 압류입니다. 한국토지주택공사 관련 임차권은 전입·점유개시일이 2021.05.10., 확정일자가 2021.03.11.로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 임차권등기는 2024.08.06. 접수됐으며 보증금은 118,000,000원입니다.
| 명의 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물의 전부 | 118,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 0원 |
실제 임차인 0명. 한국토지주택공사 항목은 보증금 대위·승계 성격의 신고로 보고, 118,000,000원을 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 1.35억은 비교시세의 150%
우성빌라(3-81)는 12세대, 1994.08.29. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 시세 비교 목표 면적은 42.33㎡이며, 확인되는 비교 거래는 1건입니다. 최신 거래는 2022.12., 38.64㎡·2층, 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 38.64㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 90,000,000원 |
최근 12개월 평균값은 90,000,000원으로 집계돼 있고 최신 거래 역시 90,000,000원입니다. 최저가 135,000,000원은 이 기준의 150.0%입니다. 말소동의 반영 후 실질취득도 135,000,000원이므로, 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 보더라도 비교시세보다 45,000,000원 높습니다.
회차별 최저가는 1회 유찰 시 108,000,000원, 2회 유찰 시 86,400,000원입니다. 말소동의를 반영한 실질취득도 각각 108,000,000원과 86,400,000원으로 봅니다. 비교시세 90,000,000원 기준으로는 1회 유찰 가격도 여전히 120%이고, 2회 유찰 가격에서야 약 96% 수준으로 내려옵니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 118,000,000원 | 118,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 125,930,245원 | 14,310,000원 |
| 서울보증보험 미배당 | - | 111,620,245원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 135,000,000원 시뮬레이션에서는 집행비용 2,690,000원과 보증금 118,000,000원이 먼저 반영되고, 서울보증보험에 14,310,000원이 배당돼 111,620,245원이 미배당됩니다. 국·부천시 압류의 세액은 등기상 금액이 표시되지 않아 실제 세금 배당에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
회차별 인수 계산 — 원계산과 실질 부담을 구분
| 회차 | 최저가 | 원계산 인수 | 말소동의 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 135,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 108,000,000원 | 12,312,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 86,400,000원 | 33,555,200원 | 0원 |
12,312,000원·33,555,200원은 대항력 있는 118,000,000원 보증금의 미배당액을 일반 원칙으로 계산한 값입니다. 본건은 해당 임차권등기에 말소동의 서면이 제출돼 있으므로 이 권리에 관한 매수인 실질 부담은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 다세대주택·공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대로, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 3층 301호. 외벽은 몰탈위페인팅 등, 창호는 알루미늄샷시·하이샷시 등이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 북측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방 형태의 다세대주택 건부지이며 공시지가는 1,862,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·소로3류 접합 등이 기재돼 있고, 토지거래계약 허가구역 기재기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 우성빌라(3-81)는 12세대, 1994.08.29. 준공이며 비교 거래 표본이 1건이라 시세 확인 시 개별 물건 상태와 현장 매수 수요를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 원문 확인. 본건 권리분석의 핵심은 8번 주택임차권등기 말소동의 서면입니다. 입찰 전 원본에서 제출 주체·범위와 효력을 직접 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 135,000,000원은 비교시세 90,000,000원의 150.0%입니다. 권리가 정리돼 있다는 이유로 신건 가격에 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 108,000,000원도 비교시세의 120%입니다. 2회 유찰 86,400,000원에서야 90,000,000원보다 낮아집니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·인도 가능 여부와 이사 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준 자체가 광명세무서장 관련 국의 압류이고 이후 부천시 압류도 존재합니다. 세액과 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 거래는 2022.12. 90,000,000원 1건입니다. 단일 표본만으로 현재 적정가를 확정하지 말고 현장 매물과 개별 상태를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건은 언뜻 보면 118,000,000원의 대항력 임차권 때문에 까다로워 보입니다. 실제로 전입·점유개시일은 2021.05.10.으로 2023.01.31. 말소기준 압류보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 하지만 매각물건명세서의 임차권등기 말소동의 서면 제출을 반영하면 해당 권리에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그다음부터는 가격만 보면 됩니다. 실질취득 135,000,000원은 비교시세 90,000,000원의 150.0%입니다. 1회 유찰 108,000,000원도 120%이고, 2회 유찰 86,400,000원에서야 비교가격 아래로 내려옵니다. 거래 표본이 1건뿐인 12세대 다세대라는 점까지 감안하면 결론은 명확합니다. 권리는 말소동의 확인을 전제로 정리 가능하지만, 신건 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 권리보다 입찰가입니다.
