인천지방법원 2026타경501308. 인천 서구 검암동 정성드림빌 101동 2층 201호, 전용 55.14㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 주식회사대성하우징으로 2020.03.23. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 159,000,000원입니다. 이번 사건의 핵심은 단순한 근저당 경매가 아니라, 말소기준인 2022.01.25. 국 압류보다 앞선 2020.03.16. 전입을 갖춘 임차인이 있다는 점입니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준 뒤에 접수됐다는 사실만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
한힘찬의 임차보증금은 159,000,000원, 확정일자는 2020.03.04., 주민등록 및 점유개시는 2020.03.16.입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 149,072,000원만 배당되고 9,928,000원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 확약을 반영한 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501308 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 493-4 정성드림빌 101동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 55.14㎡ · 철근콩크리트구조 4층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.03.23. 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.01.25. 갑구 5번 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 을구 5번 주택임차권입니다. 임차권등기 접수일은 2022.03.24.로 말소기준보다 늦지만, 실제 주민등록과 점유개시는 2020.03.16.로 더 빠릅니다. 따라서 한힘찬은 대항력이 있는 임차인으로 봐야 하고, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 원칙적으로 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한힘찬 | 제2층 제201호 55.14㎡ 전부 | 159,000,000원 | 2020.03.16 | 2020.03.04 | 2022.03.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서를 반영한 값입니다. 확약 적용 전 배당계산상 매수인 인수액은 9,928,000원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
정성드림빌101동의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 155,500,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 이 평균에는 2022.04. 165,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 더 최근의 2025.01. 146,000,000원 거래와 최근 12개월 평균 146,000,000원을 우선해 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 52.32㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.04 | 52.32㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 155,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 146,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득인 152,000,000원은 최근 12개월 평균 146,000,000원의 104.1%입니다. 즉 전체 평균 155,500,000원과 비교하면 낮아 보이지만, 최신 거래를 기준으로 보면 최근 시세 이상입니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -11.5%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 대비 97.7%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 임차인 한힘찬 보증금 | 159,000,000원 | 149,072,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 9,928,000원입니다. 말소동의 확약을 반영하면 본 분석의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 152,000,000원 | 9,928,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 121,600,000원 | 39,902,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,280,000원 | 63,871,040원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검암역 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트구조 4층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·가스설비가 돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구)이고 공시지가는 1,513,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함돼 있습니다.
- 환금성. 정성드림빌101동은 9세대, 준공일은 2010.06.16.이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래가 146,000,000원으로 이전 거래 165,000,000원보다 낮아 추세는 -11.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 원문과 적용 대상이 한힘찬의 을구 5번 주택임차권인지 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 인지. 한힘찬은 주민등록·점유개시가 2020.03.16.로 말소기준 2022.01.25.보다 빠릅니다. 확약을 배제하면 부족분 인수 가능성이 있는 구조입니다.
- 현재 가격을 싸다고 보지 않기. 실질취득 152,000,000원은 최근 12개월 평균 146,000,000원의 104.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -11.5%이므로 전체 평균 155,500,000원만을 기준으로 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
- 거래 표본 확인. 확인된 실거래가 2건이고 최근 12개월 표본은 1건이므로 개별 호수의 상태와 실제 매매 가능 가격을 추가 점검해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 배당순위와 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 부담은 확약이 줄여도, 가격은 아직 아니다
이 물건은 단순한 “인수 0원” 물건으로만 보면 안 됩니다. 대항력 있는 한힘찬의 보증금은 159,000,000원이고 현재 배당계산상 부족분은 9,928,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이를 반영하면 실질 인수 0원*, 현재 실질취득은 152,000,000원입니다.
문제는 그 152,000,000원이 최근 시세보다 낮지 않다는 점입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 146,000,000원이고, 실질취득은 그 104.1%입니다. 거래 추세도 -11.5%로 내려와 있습니다. 게다가 9세대 다세대이고 실거래 표본도 2건에 그칩니다. 따라서 확약으로 권리 위험은 낮아졌지만, 신건 가격과 환금성까지 좋아진 것은 아닙니다. 현재 회차의 결론은 권리는 확약 확인, 가격은 보수적 접근입니다.
