인천지방법원 2025타경35171. 부천시 오정구 오정동 한오빌리지 3층 301호, 전용 50.85㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 백상훈으로 2020.10.15 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 130,000,000원이었습니다. 현재 남아 있는 등기상 말소기준권리는 2022.11.10 주택도시보증공사의 가압류 778,000,000원이며, 그 뒤의 국세 압류·부천시 압류· 강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 가장 중요한 것은 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약 2020.09.12, 확정일자 2020.09.14, 전입·점유개시 2020.10.08로 말소기준 2022.11.10보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 구조입니다. 다만 이 신고는 보증기관 승계 건으로 분류되며, 매각물건명세서에 해당 임차권등기의 말소동의 서면 제출이 명시돼 있어 이 승계 건의 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정동 586-4 한오빌리지 3층 301호 · 경기도 부천시 오정구 부천로456번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.85㎡ · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 백상훈 (2020.10.15 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 131,205,259원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 해당 건 말소동의
말소기준은 2022.11.10 주택도시보증공사 가압류입니다. 한국토지주택공사의 전입·점유개시 2020.10.08과 확정일자 2020.09.14는 그보다 앞서므로 원칙적인 권리순위는 선순위입니다. 등기된 주택임차권 자체는 2025.03.17 접수됐지만, 기록된 전입·점유·확정일자는 2020년입니다.
| 신고주체 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계신고 · 실제 임차인 수 산정 제외 | 128,000,000원 | 2020.10.08 / 2020.09.14 | 대항력 有우선변제 有승계 | 0원 임차권등기 말소동의 |
실제 임차인 0명. 한국토지주택공사 건은 보증기관 승계신고로 분류돼 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 현재 회차 배당안에서는 128,000,000원이 전액 우선배당돼 시나리오상 인수도 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
한오빌리지(586-4)는 총 8세대, 2002.08.27 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 50.85㎡ 실거래는 3건 확인됩니다. 전체 실거래 평균은 134,166,666원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 132,250,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 50.85㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.04 | 50.85㎡ | 2 | 134,500,000원 |
| 2021.06 | 50.85㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.85㎡ | 2건 | 132,250,000원 |
| 전체 평균 | 50.85㎡ | 3건 | 134,166,666원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 156,000,000원은 최근 12개월 평균 132,250,000원의 118.0%입니다. 최신 거래 130,000,000원과 최근 12개월 평균 모두보다 높습니다. 게다가 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 가격 추세는 -4.2%입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 보고 가격 매력을 높게 평가할 이유가 없고, 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,984,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 승계분 | 128,000,000원 | 128,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 778,000,000원 | 25,016,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 131,205,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,984,000원과 한국토지주택공사 승계분 128,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 25,016,000원이 배당됩니다. 서울보증보험 주식회사의 신청채권 131,205,259원은 예상배당 0원입니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 우선 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며 전용 50.85㎡, 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 내 3층 301호입니다.
- 주위환경. 내촌고가삼거리 남동측 인근으로 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공장이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 소재합니다.
- 도로. 토지 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 소로3류 접합, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,816,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샤시창호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이며 최근 실거래 표본도 3건입니다. 최근 12개월 평균 132,250,000원, 최신 거래 130,000,000원, 가격 추세 -4.2%로 현재 156,000,000원 신건 가격에는 부담이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 원본 확인. 한국토지주택공사 임차권등기에 대한 말소동의 서면 제출 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 말소동의는 한국토지주택공사 승계신고 건에만 적용됩니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 현장 점유와 별도 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 134,166,666원보다 최근 12개월 평균 132,250,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -4.2%입니다. 현재 최저가 156,000,000원이 최근 12개월 평균의 118.0%라는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 실거래 표본도 많지 않으므로 매도 시 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 처음 보면 128,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 인수형으로 보일 수 있습니다. 실제로 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 빠르고 대항력·우선변제권도 있습니다. 그러나 해당 신고는 보증기관 승계 건으로 분류되고, 매각물건명세서에 임차권등기 말소동의 서면 제출이 있어 한국토지주택공사 건의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득액은 156,000,000원으로 최근 12개월 평균 132,250,000원의 118.0%이며, 최신 거래 130,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세는 -4.2%이고 총 8세대 다세대입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이고 환금성도 보수적으로 볼 물건입니다. 현재 회차의 핵심은 권리보다 가격입니다.
