인천지방법원 2025타경35239. 경기도 부천시 소사구 송내동 ‘정든마을’ 4층 403호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김성관이며 2005년 10월 28일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 유병교, 청구액은 90,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 후순위 근저당이나 가압류가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 유병교는 2020년 11월 20일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2025년 7월 29일 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 계산된 2025년 12월 4일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 보증금이 전액 배당되지 않는 회차에서는 남은 금액이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 597-1 정든마을 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 심곡로34번길 38-41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층403호 |
| 사용승인일 | 2002.05.16 |
| 소유자 | 김성관 (2005.10.28. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유병교 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
기존 우리은행 근저당권과 논산축산업협동조합 근저당권, 과거 가압류·압류 등은 이미 말소돼 있습니다. 현재 판단에서 중요한 것은 을구 5번 주택임차권과 갑구 18번 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 유병교의 전입·점유·확정일자는 2020.11.20, 임차권등기는 2025.07.29이고, 말소기준으로 계산된 강제경매개시결정은 2025.12.04입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유병교 | 건물의 전부 · 주거 | 90,000,000원 | 2020.11.20 / 2020.11.20 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 시 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 유병교는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있으나, 주택임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다.
② 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보고 싸다고 하면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 103,000,000원 | 0원 | 103,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 82,400,000원 | 9,483,200원 | 91,883,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 65,920,000원 | 25,666,560원 | 91,586,560원 |
이 표가 이 물건의 핵심입니다. 1회 유찰되면 최저가는 82,400,000원으로 내려가지만 대항력 임차보증금 중 미배당 9,483,200원이 매수인에게 넘어가 실질취득은 91,883,200원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 65,920,000원만 보면 크게 싸 보이지만 인수액이 25,666,560원으로 증가해 실질취득은 91,586,560원입니다. 즉 보증금 90,000,000원이 낙찰가보다 커지는 구간부터는 낙찰가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 인수로 되돌아오는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 유병교 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 유병교 | 90,000,000원 | 10,758,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 임차보증금 90,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 동일인 유병교의 임차보증금과 신청채권이 각각 별도 배당 항목으로 표시돼 있으므로, 실제 배당순위와 동일 채권 중복 여부는 원문 채권관계 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천남중학교 북동측 인근이며, 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 403호이며 사용승인일은 2002.05.16입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 6m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 소로3류 접합이며 토지거래계약에관한허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 358.5㎡, 공시지가는 1,963,000원/㎡입니다.
- 건축상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액변제 여부. 을구 5번 주택임차권은 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다. 실제 예상배당을 입찰 직전 다시 계산해야 합니다.
- 낙찰가 + 인수액 합산. 1회 유찰 시 82,400,000원만 보지 말고 인수 9,483,200원을 더한 91,883,200원을 실질취득으로 보세요.
- 2회 유찰도 동일. 65,920,000원에 낙찰받더라도 인수 25,666,560원이 붙어 실질취득은 91,586,560원입니다.
- 유병교의 이중 지위 확인. 임차인이면서 신청채권자인 구조이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 경매신청 채권원인과 배당요구 관계를 대조하세요.
- 시세 원본 별도 확인. 실거래 비교값이 제시되지 않아 현재 103,000,000원 또는 유찰 후 실질취득액이 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 및 배당요구 관련 문서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가”보다 “실질취득”을 봐야 한다
현재 신건 가격 103,000,000원에서는 임차인 유병교의 보증금 90,000,000원이 전액 우선변제되는 계산이라 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사실만 보고 권리가 깨끗하다고 결론내리면 안 됩니다. 임차인은 2020.11.20 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 2025.07.29 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
특히 유찰 뒤에는 구조가 달라집니다. 1회 유찰 시 낙찰가 82,400,000원에 인수 9,483,200원이 붙어 실질취득은 91,883,200원, 2회 유찰 시에는 낙찰가 65,920,000원에 25,666,560원을 인수해 실질취득이 91,586,560원입니다. 낙찰가가 내려가도 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 대항력 인수형 구조라는 뜻입니다.
여기에 임차인 유병교와 강제경매 신청채권자가 동일하고 양쪽 금액이 모두 90,000,000원으로 표시돼 있어, 실제 채권관계와 배당구조를 원문으로 확인하는 절차가 필수입니다. 현재 회차 인수 0원은 장점이지만, 이 사건의 본질은 선순위 임차권과 동일인 채권관계 검증입니다.
