인천지방법원 2025타경35251. 부천시 원미구 중동 위브더스테이트 301동 16층 1604호로, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트조 지하7층·지상33층이고, 소유자는 조희영입니다. 조희영은 2016.11.02 매매를 원인으로 거래가액 362,000,000원에 취득했고, 2016.12.19 소유권이전 등기가 접수됐습니다.
현재 경매의 신청채권자는 용현신용협동조합이고 청구액은 114,139,026원입니다. 용현신용협동조합의 근저당은 2022.10.05 설정, 채권최고액 120,000,000원이며 2025.12.04 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 별도로 한국자산관리공사도 2026.01.08 임의경매개시결정을 등기한 상태여서, 실제 권리·배당관계는 하나의 근저당만 보고 단순화하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35251 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1109 위브더스테이트 301동 16층 1604호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 신흥로 178 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하7층 / 지상33층 · 본건 16층 |
| 소유자 | 조희영 · 2016.11.02 매매 · 거래가액 362,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 584,000,000원 / 584,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 용현신용협동조합 / 114,139,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘기준권리 확인’이 우선
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자가 누구인지까지 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도, 반대로 명도 문제가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 예상배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다.
등기상 눈여겨볼 또 하나의 축은 2020.06.30 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당 336,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.02.04 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사는 2026.01.08 별도 임의경매개시결정을 등기했습니다. 반면 예상배당표에는 용현신용협동조합 근저당 120,000,000원이 반영되어 있으므로, 실제 배당표와 등기상 채권관계의 일치 여부를 입찰 전에 확인하는 것이 핵심입니다.
② 가격 시나리오 — 신건 584,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 584,000,000원으로, 아직 0회 유찰된 신건입니다. 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 467,200,000원, 2회 유찰 시 373,760,000원으로 계산됩니다. 다만 이 가격들이 주변 실거래보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 이 리포트에서 사용하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 584,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 467,200,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 373,760,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 584,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,240,000원 |
| 2. 근저당 · 용현신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 455,760,000원 |
현재 배당 계산에서는 집행비용 8,240,000원과 용현신용협동조합 근저당 120,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여가 455,760,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 잔여액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 중동 소재 심원초등학교 서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 상가 및 주택 혼용 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재해 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하7층·지상33층 건물이며, 외벽은 외장 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 지역난방·열병합 난방방식이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 4필 일단의 평탄한 가장형 토지로 업무시설·판매시설·근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 서·동·남·북으로 각각 대로 또는 중로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)·과밀억제권역이며, 토지 관련 정보에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 토지 지표. 토지면적 1,121.0㎡, 공시지가 6,583,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2019.11.21 부천시 압류가 기준권리로 표시돼 있으나 2020.06.09 해당 압류 말소 기록도 있으므로 현재 효력과 실제 기준권리를 다시 확인해야 합니다.
- 한국자산관리공사 근저당 확인. 2020.06.30 설정된 336,000,000원 근저당이 2025.02.04 한국자산관리공사로 이전됐고 2026.01.08 별도 경매개시결정이 있으므로 실제 채권잔액·배당순위를 대조해야 합니다.
- 세금채권 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으므로 실제 교부청구액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자와 보증금·전입·사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 확인. 신건 최저가는 584,000,000원이며, 1회·2회 유찰 시 467,200,000원·373,760,000원 시나리오입니다. 유찰됐다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 별도 실거래 원본과 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으므로 본 오피스텔 거래에 대한 실제 적용 범위와 허가 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “권리 확인 완료”는 다르다
이 사건의 예상배당 계산만 보면 매수인 인수는 0원이고, 용현신용협동조합의 120,000,000원 근저당도 제시된 모든 회차에서 전액 배당됩니다. 하지만 등기 흐름까지 함께 보면 결론은 단순하지 않습니다. 말소기준으로 표시된 2019.11.21 부천시 압류에는 2020.06.09 말소 기록이 이어지고, 한국자산관리공사로 이전된 336,000,000원 근저당과 별도 경매개시결정도 존재합니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 가능성과 임대관계 미상까지 남아 있습니다.
가격도 아직 합격·불합격을 단정할 단계가 아닙니다. 신건 최저가는 584,000,000원이고 1회 유찰 시 467,200,000원, 2회 유찰 시 373,760,000원이지만, 이 숫자 자체만으로 주변 시세보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 “인수액 0원”을 확인한 뒤 끝내는 것이 아니라, 실제 말소기준·세금채권·한국자산관리공사 근저당·점유관계까지 원본에서 한 번 더 맞추는 것입니다.
