인천지방법원 2025타경35289. 부천 소사본동 제니스빌14차 5층 502호, 감정평가상 다세대주택입니다. 등기 흐름에서는 2018년 소유권보존과 신탁이 있었고, 신탁은 2021.11.24 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 2020.10.26 부천시 압류가 한때 등기됐지만 2020.11.05 해제로 말소됐기 때문에, 현재 권리관계에서 실질적으로 비교해야 할 담보권은 2022.04.25 부평제일신용협동조합 근저당권 150,000,000원입니다.
문제는 그보다 앞선 2020.02.28 전입의 임차인 박호진입니다. 주거용 점유자로 확인되고 배당요구도 2026.02.24 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 단계가 아니라, 대항력 가능·보증금 미상·승계액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 매수인의 실질취득원가도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35289 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 274-30 제니스빌14차 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.49㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김효범 2분의 1 · 지원호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 132,433,318원 |
| 근저당권 | 2022.04.25 · 채권최고액 150,000,000원 · 부평제일신용협동조합 → 2026.08.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2020년 전입을 먼저 봐야 한다
등기부의 2020.10.26 부천시 압류는 같은 해 11.05 해제로 말소됐습니다. 따라서 임차인과 비교할 때 핵심 시점은 현재 유효하게 남아 경매를 이끈 2022.04.25 근저당 설정입니다. 박호진의 전입은 그보다 약 2년 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제 범위, 매수인에게 실제로 승계될 금액은 현재 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박호진 배당요구 2026.02.24 | 2020.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
② 시세 비교 — 숫자는 낮아 보여도 직접 비교는 어렵다
제니스빌14차는 2018.11.13 사용승인, 거래 자료상 12세대 규모이며 분석 대상 전용면적은 35.49㎡입니다. 제공된 실거래 4건은 31.17㎡·57.78㎡·64.27㎡로 구성돼 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 281,750,000원이나 최근 12개월 평균 263,500,000원을 그대로 대상 호수의 시세로 대입해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 57.78㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2023.09 | 57.78㎡ | 5 | 267,000,000원 |
| 2022.06 | 64.27㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2022.06 | 31.17㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 263,500,000원 |
최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균의 60.0%로 계산되지만, 이 수치만으로 “시세보다 40% 싸다”고 말할 수는 없습니다. 최근 12개월 표본 2건은 모두 전용 57.78㎡이고, 대상은 35.49㎡입니다. 더구나 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -12.2%의 하락 추세를 보입니다. 전체 평균 281,750,000원에는 360,000,000원의 과거 고가 거래도 포함돼 있어 가격 메리트 판단의 근거로 비중을 높이기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,012,000원 |
| 2. 근저당 · 부평제일신용협동조합 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 59,384,707원 | 4,988,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 추정에서는 총 채권 209,384,707원 중 154,988,000원이 배당되고 54,396,707원이 미배당됩니다. 근저당 배당액은 채권최고액 150,000,000원 기준 추정이며, 신청채권 청구액은 132,433,318원입니다. 또한 임차인의 보증금·우선변제 범위가 확인되지 않은 상태이므로 이 표만으로 실제 임차인 배당 또는 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 임차인 문제는 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 158,000,000원 | 154,988,000원 | 54,396,707원 | 충족 |
| 1회 유찰 · 80% | 126,400,000원 | 123,830,400원 | 85,554,307원 | 미충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 110,480,387원 | 미충족 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 1개 동 13개 호, 주차 12대, 용적률 233.39%의 건물입니다.
- 입지. 부천시 소사구 소사본동 소사초등학교 남동측 인근의 정비된 주거지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 및 서해선 소새울역이 위치해 대중교통 편익은 양호한 편입니다.
- 도로·토지. 대체로 장방형 평지이며 동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,146,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당하며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 승강기·위생 및 급배수·난방·도시가스 설비가 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 거래 표본이 4건에 그치고 면적별 편차가 큰 소규모 다세대이므로, 아파트처럼 단순 평균가격만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박호진 보증금 확인. 매각물건명세서와 임대차계약 관련 자료에서 보증금 액수를 반드시 확인해야 합니다. 현재 실질취득원가를 좌우하는 핵심입니다.
- 확정일자 확인. 전입일은 2020.02.28이지만 확정일자는 미상입니다. 대항력과 우선변제는 별개의 요건이므로 각각 확인해야 합니다.
- 점유 지속성 확인. 전입일만으로 현 시점의 대항력을 확정하지 말고 실제 점유와 주민등록 유지 여부를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 실거래 면적 보정. 최근 12개월 평균 263,500,000원은 전용 57.78㎡ 거래 2건 중심입니다. 대상 전용 35.49㎡의 직접 비교 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 12.2% 낮습니다. 전체 평균 281,750,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하지 마세요.
- 배당 추정 재검산. 신청채권 청구액 132,433,318원과 근저당 채권최고액 150,000,000원이 다르므로 실제 채권계산서 기준 배당액을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세 및 실제 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대·임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.58억”보다 중요한 숫자가 아직 없다
이 물건의 최저가는 158,000,000원이고, 최근 12개월 거래 평균 263,500,000원의 60.0%로 보입니다. 하지만 그 비교표본은 대상 면적과 맞지 않고 시장 추세도 -12.2%로 내려가고 있습니다. 무엇보다 더 큰 변수는 2020.02.28 전입한 임차인 박호진의 보증금이 아직 확인되지 않았다는 점입니다.
2020년 압류는 이미 해제 말소됐고, 현재 실질적인 담보권 기준인 2022.04.25 근저당보다 임차인의 전입이 빠릅니다. 그렇다고 보증금·확정일자·점유 상태가 미상인 상황에서 대항력을 확정하거나 인수액을 0원이라고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 가격할인형이 아니라 ‘선순위 임차관계 확인형’으로 접근하는 것이 맞습니다. 보증금이 확인되기 전에는 신건 1.58억도, 향후 유찰가도 실질취득가가 아닙니다.
