인천지방법원 2025타경35305. 부천시 소사구 송내동 청산빌라 3층 301호, 다세대주택입니다. 공부상 명칭은 청산빌라이지만 건물 외벽에는 강남하이츠빌로 표시되어 있습니다. 현 소유자 김영근은 2023.04.20. 거래가 165,000,000원에 소유권을 취득했고, 그 뒤 2023.05.26. 주식회사페이플러스의 채권최고액 260,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그런데 이 사건은 말소기준만 보고 “후순위 임차권이니 소멸한다”고 끝내면 안 됩니다. 임차인 황경하는 근저당 설정일보다 앞선 2022.06.17. 전입·점유와 2022.04.26. 확정일자를 갖고 있습니다. 즉 임차권등기 자체는 2024.06.20.에 들어왔지만, 임차인의 대항력은 그보다 앞선 점유·주민등록에서 발생합니다. 매각물건명세서도 “주택임차권등기는 전액변제되지 아니하면 말소되지 아니함”이라고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 561-13 청산빌라 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 소사구 경인로137번나길 18 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 46.85㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 건물 명칭 | 공부상 청산빌라 · 건물 외벽 표시 강남하이츠빌 |
| 소유자 | 김영근 (2023.04.20. 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 185,897,905원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2004년부터 2016년까지 설정됐던 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2023.05.26. 설정된 주식회사페이플러스 근저당입니다. 이후 부천시·국민건강보험공단·미추홀구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 하지만 황경하의 주택임차권은 성격이 다릅니다. 등기일은 말소기준 이후지만 전입 2022.06.17.이 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 165,000,000원
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황경하 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2022.06.17 | 2022.04.26 | 2024.06.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 12,970,000원 |
유찰된다고 이 구조가 크게 싸지는 것도 아닙니다. 데이터상 1회 유찰 시 매각가는 124,000,000원으로 내려가지만 인수액은 43,536,000원으로 늘어 실질취득은 167,536,000원입니다. 2회 유찰 시에도 매각가 99,200,000원에 인수 67,985,600원이 붙어 167,185,600원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조라 총 부담은 약 1.67억 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 155,000,000원 | 12,970,000원 | 167,970,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 124,000,000원 | 43,536,000원 | 167,536,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 99,200,000원 | 67,985,600원 | 167,185,600원 |
③ 시세 비교 — 최근 가격 1.38억, 실질취득은 약 1.68억
강남하이츠빌의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 146,333,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 가장 최신 거래는 2024.10. 138,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 138,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 구간과 비교해 -8.3% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 44.33㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2023.04 | 46.85㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2021.08 | 44.33㎡ | 3 | 136,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 146,333,333원 |
최저가 155,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 138,000,000원의 112.3%입니다. 즉 인수액을 무시해도 신건 최저가는 최근 시세보다 높습니다. 여기에 인수액까지 더한 실질취득 167,970,000원은 최근 가격보다 29,970,000원 높고, 최근 시세의 약 121.7%입니다. 따라서 이 사건은 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 논리를 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 임차인 황경하 보증금 | 165,000,000원 | 152,030,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이플러스 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 185,897,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 황경하의 미배당 보증금은 12,970,000원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 부천시·국민건강보험공단·미추홀구 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 줄고 매수인의 보증금 인수액은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남부천우체국 북서측 인근이며 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장과 근거리에 중동역이 있어 대중교통 편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물의 3층 301호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역이며, 소로3류에 접하고 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 규모. 강남하이츠빌은 7세대이며 사용승인일은 2003.10.08입니다.
- 공부 차이. 공부상 명칭은 청산빌라이나 건물 외벽에는 강남하이츠빌로 표시되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액을 입찰가와 분리해서 계산하지 말 것. 현재 회차 기준 최저가 155,000,000원에 인수 12,970,000원을 더한 167,970,000원이 실질취득의 출발점입니다.
- 유찰 할인 착시 주의. 1회 유찰 후 124,000,000원으로 내려가도 인수액이 43,536,000원으로 늘어 실질취득은 167,536,000원입니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액변제되지 않으면 을구 12번 주택임차권등기가 말소되지 않습니다.
- 압류 3건의 세금 성격 확인. 당해세에 해당하는 금액이 먼저 배당되면 황경하의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 최근 시세를 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 138,000,000원이며, 최근 흐름은 -8.3%입니다. 전체 평균 146,333,333원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 현장 명칭 확인. 등기상 청산빌라와 외벽 표시 강남하이츠빌이 다르므로 현장·호수 특정에 주의해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 배당관계와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 성립하지 않는 물건
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 155,000,000원이라는 최저가입니다. 표면상 감정가와 동일한 신건이지만, 대항력 임차인 황경하의 보증금 165,000,000원이 매각가보다 크기 때문에 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차 실질취득은 167,970,000원이고, 1회·2회 유찰 후에도 각각 167,536,000원, 167,185,600원으로 거의 같은 수준입니다.
반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 138,000,000원이고 최근 추세는 -8.3%입니다. 실질취득이 최근 시세를 크게 웃도는 데다, 임차권은 전액변제가 되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 여기에 압류 3건의 당해세 여부에 따라 인수액이 더 커질 여지도 있습니다. 따라서 이 물건은 “낙찰가가 내려가면 싸진다”는 접근이 통하지 않는 대항력 인수형으로 보는 것이 핵심입니다.
