인천지방법원 2025타경35356. 부천시 원미구 도당동 대현빌2동 301호, 공동주택인 도시형생활주택·단지형 다세대주택입니다. 소유자는 이경숙이고, 2025.12.16 고윤정의 강제경매개시결정으로 경매가 진행됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 2024.05.29 주택도시보증공사의 가압류입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞서 고윤정이 2019.10.25 전입하고 2019.10.27 점유를 시작했으며, 2019.10.11 확정일자까지 갖추고 있다는 점입니다. 이후 2023.11.06 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
등기된 임대차는 최초 보증금 249,000,000원에서 2021.08.16 계약으로 259,000,000원으로 갱신됐고, 확정일자는 2021.08.17입니다. 고윤정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 따라서 보증금을 다른 채권과 중복 합산할 사안도 아닙니다. 핵심은 이 259,000,000원이 실제 배당에서 얼마나 변제되느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35356 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 128-1 대현빌 2동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지형 다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 이경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고윤정 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 대현빌2동 · 12세대 · 2019.04.01 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고윤정 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 인수 |
고윤정은 전입 2019.10.25, 점유개시 2019.10.27로 현재 말소기준인 2024.05.29 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2019.10.11 및 2021.08.17로 확인되고 배당요구도 했습니다. 무엇보다 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 전액변제되지 아니하면 말소되지 아니한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 ‘싸지는 구조’가 아니라, 미배당 보증금이 매수인에게 넘어와 실질취득액을 떠받치는 구조가 됩니다.
② 시세 비교 — 현재도 비싸고, 유찰 후 실질취득도 최근 시세보다 높다
대현빌2동의 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.07 235,000,000원 1건이며, 직전 확인 거래는 2024.11 262,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 235,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 과거 대비 -10.5%입니다. 전체 평균 248,750,000원보다도 최근 가격이 낮아진 만큼, 과거 평균보다 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 47.87㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2024.11 | 47.87㎡ | 4 | 262,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 248,750,000원 |
현재 최저가 281,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 235,000,000원의 119.6%입니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 보증금 인수 구조가 현실화되면 실질취득액이 약 259,000,000원에서 형성되는데, 이 금액조차 최신 거래 235,000,000원보다 높습니다. 즉 최저가 하락이 곧 가격 메리트로 연결되지 않는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,734,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,529,500,000원 | 276,266,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 고윤정 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 현재 제시된 예상배당 금액을 그대로 표시한 것입니다. 집행비용 4,734,000원, 주택도시보증공사 276,266,000원, 고윤정 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 권리분석에서는 이 숫자를 그대로 ‘매수인 인수 0원’으로 받아들이면 안 됩니다.
현재 매각가 281,000,000원에서는 집행비용을 제외한 배당 가능 금액으로 표시된 276,266,000원이 보증금 259,000,000원보다 큽니다. 따라서 선순위 임차권이 권리순위대로 반영된다면 현재가에서는 보증금 전액변제 여지가 존재합니다. 반대로 1회 유찰 224,800,000원과 2회 유찰 179,840,000원은 보증금 자체보다 낮기 때문에, 미배당분 승계 가능성을 전제로 실질취득액을 약 259,000,000원으로 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 회차별 판단 — 할인율보다 임차보증금이 더 중요하다
| 회차 | 매각가 | 보증금과 관계 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 281,000,000원 | 매각가가 259,000,000원보다 큼 | 선순위 보증금 전액 배당 시 약 281,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,800,000원 | 매각가가 259,000,000원보다 작음 | 미배당 승계 시 약 259,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,840,000원 | 매각가가 259,000,000원보다 작음 | 미배당 승계 시 약 259,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 공동주택인 도시형생활주택·단지형 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 12세대 규모의 대현빌2동입니다.
- 입지. 도당초등학교 동측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성돼 있으며 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·교육환경 보호구역 등이 포함됩니다. 감정평가 당시 토지거래계약 허가구역도 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 363.0㎡, 공시지가 2,000,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 환금성. 단지 세대수는 12세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건뿐이어서 가격 표본이 얇고, 최근 추세도 -10.5%로 내려가 있어 보수적인 가격 접근이 필요합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 259,000,000원 원문 확인. 등기에는 최초 249,000,000원과 갱신 259,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 현재 유효 보증금과 증액 지급자료를 확인해야 합니다.
- 배당순위 대조. 고윤정의 전입·확정일자·임차권등기는 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 실제 배당표에서 선순위 임차권이 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 매각물건명세서의 인수 문구 확인. 주택임차권등기가 전액변제되지 않으면 말소되지 않는다는 문구가 있으므로 실제 배당액과 미배당액을 낙찰 직전 다시 계산해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성 확인. 고윤정은 실제 임차인이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약·보증금 지급·채권 발생 경위를 함께 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.16 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련된 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 248,750,000원이 아니라 최근 12개월 평균 및 최신 거래 235,000,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 224,800,000원, 2회 유찰 179,840,000원만 보면 싸 보이지만 미배당 임차보증금을 더하면 실질취득은 약 259,000,000원 수준이 될 수 있습니다.
맺으며 — “유찰돼도 2.59억 아래로 쉽게 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심은 권리가 깨끗하냐가 아니라 선순위 임차보증금 259,000,000원을 실제로 누가 부담하느냐입니다. 현재 신건 최저가 281,000,000원은 보증금보다 높아 선순위 임차권이 정상 배당된다면 전액변제 여지가 있습니다. 그러나 가격 자체는 최근 12개월 거래 235,000,000원의 119.6%로 높고, 시장도 -10.5% 하락 추세입니다.
더 낮은 회차를 기다린다고 자동으로 싸지는 것도 아닙니다. 1회 유찰 224,800,000원과 2회 유찰 179,840,000원은 모두 보증금보다 낮아, 미배당분을 매수인이 인수하면 실질취득액이 약 259,000,000원으로 고정될 수 있습니다. 그 금액 역시 최신 거래 235,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건은 신건은 시세 이상, 유찰 후에도 임차보증금이 가격하한을 만드는 구조입니다. 배당순위를 확정하고 보증금 전액변제 여부가 확인되기 전까지는 공격적으로 평가하기 어렵습니다.
