인천지방법원 2025타경35421. 김포시 고촌읍 전호리 호텔마리나베이서울 8층 812호로, 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다. 권리 흐름의 기준은 2018.10.02. 설정된 성서새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 223,600,000원입니다. 현 소유자는 강성금이고, 성서새마을금고가 2025.12.19. 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다.
등기만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 2018년 신탁등기는 이미 말소됐고, 말소기준 근저당 이후 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖의 점유관계입니다. 현황조사에는 주식회사 마리나베이코리아·김태정이 호텔 용도로 월 300,000원에 점유하는 내용이 있고, 2022.07.11. 전입신고는 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 ‘마리나’는 주거 용도이나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35421 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 전호리 646-1 호텔마리나베이서울 8층 812호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 고촌읍 아라육로152번길 210-50 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 생활숙박시설(호텔객실) · 14층 건물 내 8층 812호 |
| 소유자 | 강성금 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성서새마을금고 / 171,633,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 호수 확인 | 공부상 812호 · 현관 표기 928 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.10.02. 근저당
말소기준권리는 을구 1번 성서새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 223,600,000원이고, 경매개시결정은 이보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2018.08.16. 코리아신탁주식회사 앞으로 설정됐던 신탁등기는 2018.10.02. 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차인 분석 — 1건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 마리나베이코리아, 김태정 | 호텔 · 35.64 | 2022.07.11 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 마리나 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 마리나베이코리아·김태정의 전입일은 2022.07.11.로, 말소기준인 2018.10.02.보다 뒤입니다. 따라서 이 조사 내용만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다.
반면 ‘마리나’는 매각물건명세서에 주거 점유로 기재돼 있으나 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 이런 경우에는 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 평가할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 136,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 시설 또는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 근저당 · 성서새마을금고 | 223,600,000원 | 133,296,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 성서새마을금고 채권최고액 223,600,000원 중 133,296,000원이 배당되고 90,304,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 청구액 171,633,440원 역시 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수 계산은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 90,304,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 117,123,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 138,526,720원 | 0원 |
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 생활숙박시설로 이용 중이며 매각물건명세서에도 호텔객실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 위치. 아라김포여객터미널 북동측 인근으로, 경인항 및 항만 관련 시설·대형 유통 및 판매시설·대규모 물류센터가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 8층 812호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 냉·난방, 화재탐지·경보, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 15m 중로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·고도지구·제1종지구단위계획구역(김포고촌물류단지) 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,043,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 공부상 호수는 812호이고 현관에는 928로 표기돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 ‘마리나’ 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본, 전입세대 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 호수 동일성 확인. 공부상 812호와 현관 표기 928이 일치하지 않습니다. 현장에서 실제 매각 대상 호실을 반드시 특정해야 합니다.
- 호텔 운영관계 확인. 주식회사 마리나베이코리아·김태정이 호텔 용도로 점유하는 조사 내용이 있으므로 운영·사용관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 확보. 현재 비교 실거래가 없어 136,000,000원이 시장 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 입찰 전 생활숙박시설의 실제 거래 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 근저당 미배당은 낙찰자 인수와 동일하지 않습니다. 다만 미상 점유자의 대항력 여부는 별도 위험으로 남습니다.
- 규제 확인. 유통상업지역·고도지구·항만구역·공항 관련 제한 등 감정평가에 기재된 토지이용계획을 실제 이용 목적과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유는 아직 닫히지 않았다”
이 사건의 말소기준권리는 분명합니다. 2018.10.02. 성서새마을금고 근저당 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 점유 조사 2건 중 한 건은 대항력이 없지만, ‘마리나’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 공부상 812호와 현관 표기 928의 불일치까지 있습니다.
또한 실거래 자료가 없어 감정가 136,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기부상 말소 구조는 단순하지만, 점유·호수·가격 확인이 끝나기 전에는 안전형으로 확정할 수 없는 생활숙박시설”로 보는 것이 적절합니다.
