인천지방법원 2026타경30176. 부천시 원미구 심곡동 그라하시티 403호, 전용 40.98㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김지연이고 2021.01.14. 거래가액 175,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인 조아현입니다. 임대차계약일은 2020.08.17., 확정일자는 2020.10.26., 주민등록·점유개시는 2020.11.13.로, 말소기준인 2023.01.09. 압류보다 앞섭니다.
현재 회차만 보면 배당 가정상 보증금 175,000,000원이 전액 배당되므로 임차권등기도 말소되고 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기가 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 따라서 유찰 후 낙찰가가 보증금을 충분히 배당하지 못하는 순간부터 미배당 보증금이 매수인 부담으로 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30176 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 336-10 그라하시티 4층403호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 심중로68번길 27-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.98㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2016.03.30 |
| 소유자 | 김지연 (2021.01.14. 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조아현 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 수산업협동조합중앙회 근저당과 서인천신용협동조합 근저당은 각각 2016.08.09., 2020.11.13. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.01.09. 시흥세무서장 압류이고, 그 뒤 부천시·울산세무서장·서울특별시 압류와 2026.01.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 175,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조아현 | 건물의 전부 · 주거 | 2020.11.13 | 2020.10.26 | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
조아현은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기·현황조사·문건접수· 매각물건명세서에 임차관계가 확인되고, 2025.03.21. 배당요구도 되어 있습니다. 다만 임차권자 조아현과 강제경매 신청채권자 조아현이 동일인으로 나타나므로, 임차보증금 반환채권과 경매신청채권의 청구원인이 어떻게 연결되는지는 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 180,000,000원은 최근 거래보다 높다
그라하시티는 12세대, 2016.03.30. 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 40.98㎡이고, 동일 면적으로 확인되는 최근 거래는 2025.10. 3층 160,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 40.98㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.98㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원의 112.5%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가를 근거로 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다. 오히려 확인되는 최신 실거래보다 높은 가격입니다. 다만 거래 표본이 1건이므로 개별 층·향·상태 차이는 현장 확인이 필요합니다.
④ 회차별 실질취득 — 최저가보다 ‘낙찰가 + 인수’를 봐야 한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 144,000,000원 | 33,816,000원 | 177,816,000원 |
| 2회 유찰 시 | 115,200,000원 | 62,212,800원 | 177,412,800원 |
즉 1회·2회 유찰 구간에서 단순 최저가만 보면 144,000,000원·115,200,000원으로 크게 낮아져 보이지만, 대항력 임차보증금 미배당액을 합치면 실질취득액은 계속 175,000,000원 부근 이상에 머뭅니다. 최근 확인 실거래 160,000,000원보다 여전히 높으므로, 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 조아현 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 조아현 | 175,000,000원 | 1,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차보증금 175,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세가 있으면 선순위에서 차감될 수 있어, 임차보증금 미배당과 인수액이 발생할 가능성을 확인해야 합니다. 임차인 조아현과 경매신청채권자 조아현이 동일인이므로 두 청구의 관계도 원본으로 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 그라하시티는 12세대 규모입니다.
- 입지. 부천시민회관 북동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호이며, 위생·급배수·난방·승강기·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 약 4미터·6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 토지면적 162.4㎡ · 공시지가 2,567,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역이 포함되고, 감정 자료의 토지거래허가구역 기재기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 같은 단지 경매 통계는 평균 0.7회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원의 112.5%입니다. 시세보다 저렴한 구간이 아닙니다.
- 유찰 후 계산. 1회 유찰 시 144,000,000원만 볼 것이 아니라 인수 33,816,000원을 더한 실질취득 177,816,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 전액변제 여부. 조아현의 보증금 175,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 선순위 당해세가 존재하면 현재 회차에서도 임차인 미배당과 매수인 인수가 생길 수 있습니다.
- 청구원인 대조. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 조아현이므로 임차보증금 반환채권과 경매신청채권의 관계를 판결문·집행권원에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소조건. 을구 5번 주택임차권등기는 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다는 명세서 기재를 최종 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 물건
이 물건의 함정은 신건에서 인수액이 0원으로 보인다는 데 있습니다. 현재 180,000,000원 가정에서는 임차보증금 175,000,000원이 전액 배당되지만, 가격 자체가 최근 실거래 160,000,000원보다 높습니다. 그렇다고 유찰을 기다리면 단순히 싸지는 것도 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가면서 1회 유찰 실질취득은 177,816,000원, 2회 유찰은 177,412,800원으로 다시 올라옵니다.
여기에 국세·지방세 당해세가 먼저 배당되면 현재 회차에서도 임차보증금 전액변제가 깨질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마냐”보다 “임차보증금이 얼마까지 배당되고 내가 얼마를 인수하느냐”가 핵심입니다. 현재 가격은 최근 실거래 이상이고, 유찰 후에도 실질취득이 보증금 부근에 고정되는 구조라 가격 메리트가 뚜렷하지 않습니다.
