수원지방법원 2022타경6453. 수원 권선구 금곡동 금곡엘지아파트 406동 20층 2004호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 정태영이고, 말소기준은 2015.06.16. 접수된 우리은행 근저당권 203,500,000원입니다. 그 뒤 2017년 우리은행 근저당 13,200,000원, 2022년 강제경매개시결정, 2022년 가압류 1,000,000,000원이 이어지지만 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
임차인 쪽도 구조가 복잡하지 않습니다. 조사된 실제 임차인은 정윤환 1명이며 전입일은 2022.03.18.입니다. 2015년 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 배당 여부와 별개로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 해당 정보 자체는 원본 명세서와 현황조사 내용을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경6453 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡로73번길 71, 406동 20층2004호 (금곡동,금곡엘지아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 20층 건물 내 20층 |
| 이용상태 | 아파트(방, 욕실, 거실, 주방 및 식당, 발코니, 현관 등) |
| 소유자 | 정태영 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 244,510,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산치과의사 신용협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 48,902,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 우리은행 근저당은 매각으로 소멸하고, 그 뒤의 우리은행 추가 근저당, 강제경매개시결정, 부산치과의사신용협동조합 가압류도 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인에게 승계되는 등기·임차인 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정윤환 | 2022.03.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 12개월·최신 거래 모두 최저가보다 높다
같은 단지 엘지빌리지4, 동일면적대 84.42~84.99㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 426,416,666원, 최신 거래는 2026.07. 418,000,000원입니다. 현재 최저가 244,510,000원은 최근 12개월 평균의 57.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 418,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 405,000,000원 |
| 2026.07 | 84.42㎡ | 20 | 438,000,000원 |
| 2026.07 | 84.42㎡ | 5 | 478,000,000원 |
| 2026.07 | 84.42㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.42㎡ | 1 | 405,000,000원 |
| 2026.07 | 84.42㎡ | 20 | 418,000,000원 |
| 2026.06 | 84.42㎡ | 15 | 453,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2026.06 | 84.42㎡ | 14 | 467,000,000원 |
| 2026.05 | 84.42㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 426,416,666원 |
표본 최저 거래도 350,000,000원으로 현재 최저매각가 244,510,000원보다 높습니다. 최신 거래 418,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 약 58.5% 수준입니다. 따라서 이 사건은 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보더라도 가격 차이가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,223,140원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 우리은행 | 203,500,000원 | 203,500,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 우리은행 | 13,200,000원 | 13,200,000원 |
| 4. 경매신청채권 · 부산치과의사 신용협동조합 | 2,000,000,000원 | 23,586,860원 |
| 5. 가압류 · 부산치과의사신용협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 3,216,700,000원 중 예상 배당액은 240,286,860원이며, 미배당액은 2,976,413,140원입니다. 이 미배당은 채권자의 미회수분이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 244,510,000원 | 240,286,860원 | 2,976,413,140원 | 23,586,860원 |
| 3회 유찰(34%) | 171,157,000원 | 167,960,802원 | 3,048,739,198원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 119,809,899원 | 117,332,560원 | 3,099,367,440원 | 0원 |
현재 회차에서는 선순위 우리은행 근저당 2건을 배당한 뒤 신청채권자에게 23,586,860원이 돌아갑니다. 3회 이상 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산됩니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 방·욕실·거실·주방 및 식당·발코니·현관 등으로 구성된 이용상태입니다.
- 입지. 상촌초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지·거래. 엘지빌리지4는 998세대, 1998.11.28. 준공이며 동일면적 최근 거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등이 확인되며 공시지가는 2,078,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 철근콘크리트벽식구조 20층 건물이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 현재 기준 48,902,000원입니다.
- 공용관리비. 2026.05.까지 공용부분 관리비 5,876,870원 미납 신고가 있으므로 실제 인수 범위와 납부 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 정윤환은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 동일면적 평균 426,416,666원, 최신 거래 418,000,000원과 현재 최저가 244,510,000원을 기준으로 응찰 상한을 별도로 계산해야 합니다.
- 등기 재확인. 말소기준 우리은행 근저당과 이후 권리의 변동 여부를 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 강하지만, 재매각 비용조건을 가볍게 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2015년 우리은행 근저당이고, 실제 임차인 정윤환은 2022년에 전입해 대항력이 없습니다. 배당이 부족해 채권자에게 거액의 미회수분이 남더라도 그것을 매수인이 떠안는 구조도 아닙니다. 등기·임차인 기준 인수액은 0원입니다.
가격 역시 최근 거래 기준으로는 의미 있는 차이가 있습니다. 최저가 244,510,000원은 최근 12개월 평균 426,416,666원의 57.3%이고, 최신 418,000,000원 거래보다도 낮습니다. 다만 이 물건은 재매각이라 보증금이 20%로 올라가 있고, 공용부분 관리비 5,876,870원이 매수인에게 인수될 수 있다는 신고도 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 단순하고 가격 격차도 크지만, 재매각 보증금·관리비를 포함한 자금계획을 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
